Mur jauni par le tabac : quelles conséquences à l’état des lieux ?

À la sortie d’une location, un mur jauni dans le logement ne signifie pas forcément que le locataire est en tort. En effet, la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 décembre 2017 (3 ᵉ civ., n° 16-26.565), a rappelé que le jaunissement d’une peinture n’était imputable au locataire que s’il découlait d’un usage anormal du logement. Autrement dit, une peinture passée avec le temps relève de la vétusté. Elle ne peut pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie.

En revanche, lorsque les murs jaunis par le tabac dégagent une odeur persistante et présentent des traces visibles de nicotine, il s’agit d’une dégradation locative, à condition que ces marques n’aient pas été constatées à l’état des lieux d’entrée.

Pendant l’état des lieux, un mur jauni par le tabac se remarque au premier coup d’œil : halos jaunes autour des interrupteurs, plafond terni, odeur de fumée persistante… La nicotine s’infiltre partout, jusque dans les peintures et les plinthes, laissant une pellicule grasse difficile à éliminer.

Les zones protégées d’un meuble ou d’un cadre conservent leur couleur initiale et le contraste saute aux yeux lors du départ du locataire fumeur.

Au moment de l’état des lieux de sortie, la précision est de mise pour éviter toute contestation. Quelques gestes simples permettent d’appuyer le constat :

• Le test du chiffon blanc : s’il jaunit ou brunit au contact du mur, la nicotine est bien présente.
• Les photos d’entrée et de sortie, prises sous le même angle, révèlent clairement l’évolution de la teinte.
• Une description précise, pièce par pièce, mentionnant l’emplacement des traces, leur intensité et les éventuelles odeurs de tabac.

Si une odeur de tabac est présente dans le logement, mieux vaut faire appel à un professionnel ou à un commissaire de justice pour un état des lieux contradictoire en bonne et due forme.

Pour un mur jauni par la nicotine, pas question d’estimer les travaux au hasard. En effet, le montant déduit doit toujours correspondre à la réalité des dégâts constatés.

Ainsi, le bailleur peut faire appel à un peintre et fournir des devis ou factures détaillées, indiquant la nature des travaux, les surfaces concernées et les produits utilisés (lessivage, impression, peinture…).

Si le propriétaire effectue lui-même la remise en état, seules les factures d’achat de matériaux ou de produits pourront être présentées comme justificatifs. 

Une fois le calcul établi, le bailleur dispose de deux mois après l’état des lieux de sortie pour informer le locataire du détail des retenues.

Avant de repeindre, prenez le temps d’évaluer les dégâts. En effet, une peinture jaunie par la fumée de cigarette n’est pas toujours à refaire entièrement.

Par exemple, un lessivage complet avec de la lessive ou du savon de Marseille dilué dans l’eau peut suffire à retirer le film gras et à limiter les odeurs de tabac dans le logement.

Si les murs restent tachés, une impression anti-nicotine bloquera les résidus avant d’appliquer deux couches d’acrylique. Dans les pièces les plus exposées, il est conseillé de privilégier une peinture glycéro, plus résistante.

Fumer chez soi n’est pas interdit, mais les traces de tabac sur les murs peuvent être considérées comme une dégradation locative. Alors, pour éviter toute retenue sur le dépôt de garantie, quelques gestes simples suffisent :

• Aérer quotidiennement ou fumer près d’une ouverture.
• Lessiver murs et plafonds une à deux fois par an.
• Nettoyer rideaux, moquettes et tissus, souvent imprégnés d’odeurs de tabac froid.
• Utiliser une peinture lessivable pour faciliter l’entretien courant.

Une clause « non-fumeur » dans le bail n’a pas de valeur juridique, mais le propriétaire peut exiger un logement rendu propre, sans odeurs ni traces de nicotine.

Qui paie la remise en peinture, si les murs sont jaunis par le tabac à l’état des lieux de sortie ?

Si les traces de tabac et l’odeur persistante sont clairement constatées à la sortie, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir la peinture, à condition de prouver que le logement était propre à l’entrée et que la dégradation locative soit démontrée.

Comment prouver le jaunissement dû au tabac ? 

Vous avez un locataire fumeur qui a jauni les murs ? La preuve du changement dû au tabac repose sur la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Des photos datées, une description précise des zones concernées et, si besoin, un constat contradictoire réalisé par un professionnel suffisent à démontrer que la peinture jaunie provient bien de la fumée de cigarette.

Peut-on retenir une partie du dépôt de garantie pour des murs jaunis par la nicotine ?

Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les frais liés à la remise en état des murs jaunis par la nicotine, à condition que la dégradation soit prouvée. Les devis, les factures et la grille de vétusté servent de base au calcul.

Une retenue injustifiée du dépôt de garantie peut être contestée par le locataire auprès de l’ADIL ou d’un conciliateur de justice.