Quitter un logement sans préavis : dans quels cas est-ce possible ?

Le locataire peut quitter le logement sans préavis si le propriétaire a manqué gravement à ses obligations, par exemple en louant un appartement insalubre ou notifié de péril. La Cour de cassation a ainsi dispensé de préavis un locataire parti après une coupure d’eau prolongée. D’autres juges ont retenu des infiltrations et une installation électrique dangereuse.

Le bailleur doit louer un logement décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (clos et couvert, chauffage, eau potable). Seuls des désordres graves et prouvés justifient un départ immédiat.

Le locataire doit d’abord signaler la gravité de la situation au propriétaire et lui demander les travaux, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse ou en cas de refus, il lui adresse une mise en demeure par le même moyen. Après 2 mois sans réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, ou le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux.

Face à l’indifférence du propriétaire, le locataire peut alors partir sans délai en lui adressant une notification par lettre recommandée, preuves de ses manquements à l’appui. Sauf décision du juge, il ne peut pas cesser de payer lui-même le loyer.

Le préavis du locataire est de trois mois s’il s’agit d’un logement vide, mais il peut être réduit à un mois dans certains cas :

• Pour un logement meublé.
• En zone tendue, où le marché locatif est particulièrement déséquilibré. Pour en savoir plus, consultez notre guide « Qu'est-ce que la zone de tension du marché locatif ? »
• En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
• Lorsque l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. À ce sujet, découvrez notre article : « Votre locataire est asthmatique, peut-il prétendre à un préavis réduit ? »
• En cas d’attribution d’un logement social.
• Pour les bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé.
• Pour les victimes de violences conjugales.

Pour bénéficier de ces exceptions et d'un préavis réduit, précisez le motif dans la lettre de congé et joignez un justificatif au moment de l’envoi, sinon les trois mois s’appliquent.

Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au bail des autres colocataires. Avec une clause de solidarité, celui qui part reste tenu, avec sa caution, des sommes dues par l’ensemble des colocataires pendant 6 mois après la fin de son préavis, sauf remplacement plus tôt. Si le locataire abandonne le domicile, le bail continue au profit de l’époux, du partenaire de Pacs ou, s’il vivait avec lui depuis au moins un an, du concubin notoire.

Lorsque l'état du logement ne justifie pas un départ sans préavis, partir sans motif légitime vous expose à des poursuites. Le bailleur peut vous faire délivrer une mise en demeure par un commissaire de justice (ex-huissier). Faute de réponse dans le mois, celui-ci constate l’abandon et le juge peut prononcer la résiliation du bail. Le propriétaire peut aussi réclamer les loyers et charges jusqu’à la fin du préavis.

Si le départ est justifié, le locataire peut quitter le logement sans respecter le préavis habituel. Il reste toutefois tenu de régler le loyer et les charges jusqu'à son départ effectif et à la remise des clés. Le propriétaire doit aussi restituer le montant du dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois dans le cas contraire.

Vous avez donc tout intérêt à conserver les preuves : photos datées de l’appartement, courriers, rapports des services municipaux et, idéalement, un constat de commissaire de justice. L’ADIL peut aussi vous conseiller gratuitement.

Sources

(1) : Service Public, Logement à louer décent

(2) : Service-Public, Préavis et formalités du congé donné par le locataire

(3) : Service Public, Un colocataire doit-il payer les dettes après avoir donné son préavis ?