La colocation répond, depuis la loi ALUR, à des règles juridiques bien spécifiques, intégrées dans la loi du 6 juillet 1989 à l’article 8-1. Il existe deux régimes de colocation possibles, régis par des dispositions légales communes.
Quelles sont les règles pour louer en colocation ?
La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le propriétaire. Le contrat de location utilisé pour une colocation doit correspondre à un modèle type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
Les obligations du propriétaire des lieux (délivrance d’un logement décent, assurance d’une jouissance paisible…) et des locataires (paiement du loyer, entretien courant…) s’appliquent au régime de la colocation mais certaines spécificités ont été introduites, notamment en matière d’assurance et paiement des charges récupérables
Les partenaires de PACS et les époux ne sont pas concernés par le régime de la colocation. Ils seront cotitulaires du bail. En revanche, on parle bien de colocation pour des concubins.
Il est possible d’effectuer plusieurs contrats pour une colocation
Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement en parties communes et parties privatives. La surface et le volume habitables des locaux privatifs (de chacune des chambres en l’occurrence) doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Un point d’accès à l’eau potable doit exister dans chaque partie privative. Le logement doit répondre aux exigences en matière de décence.
Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement.
Que se passe-t-il pour l’assurance habitation ?
L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir, dans le bail, de la souscription par le propriétaire d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires. Dans ce cas le montant total de la prime d'assurance annuelle est récupérable par le propriétaire par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance habitation est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur reste récupérable auprès du locataire.
En cas de départ d'un occupant, les colocataires sont solidaires
La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin après le délai de préavis lorsqu’un congé a régulièrement été délivré et dans le cas où un nouveau colocataire figure au bail de location. Si aucun nouveau colocataire figure au bail de colocation, les solidarités s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
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Le paiement des charges récupérables : provision ou forfait ?
Le régime de la colocation permet aux propriétaires et locataires de choisir entre deux modes de paiements :
- La provision pour charges fait nécessairement l’objet d’une régularisation au moins annuelle et le propriétaire doit, un mois avant cette régularisation communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives sont tenues pendant six mois suivant cette régularisation, à la disposition du locataire dans les conditions normales.
- Le forfait est versé simultanément au loyer. Son montant est défini dans le bail et ne peut donner lieu à aucun complément ni aucune régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le précédent locataire se serait acquitté.
Le mode de paiement choisi est retranscrit dans le bail de colocation.
- Article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
- Articles L111-6-1 et L111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.
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