Quels sont les travaux à réaliser avant de mettre un logement en location ?

Le logement doit être décent pour pouvoir être loué

Lorsque vous mettez un logement en location, la loi vous oblige à respecter les critères de décence. Un logement décent doit notamment assurer la santé et la sécurité du locataire, ce qui signifie par exemple que le toit doit être en bon état, de même que les portes et les fenêtres. Rien ne doit pouvoir mettre en danger le locataire et compromettre sa santé. Si le logement présente un danger potentiel, présente des fissures, des fuites ou des problèmes d’humidité, vous devez donc réaliser les travaux. Le locataire doit pouvoir se chauffer, doit avoir accès à de l’eau potable et doit bénéficier d’eau chaude. Il doit pouvoir accéder à des sanitaires directement dans l’habitation, et le logement doit présenter au moins une fenêtre pour assurer un éclairage naturel suffisant et une aération. Si tel n’est pas le cas, vous devez là encore réaliser des travaux en conséquence.

Faut-il respecter les dernières normes électriques ?

Un logement peut être en parfait état général à première vue, à savoir présenter par exemple des peintures propres, un revêtement neuf, des équipements récents, etc. Sans pour autant être vétuste, si le système électrique n’est pas aux normes, cela représente potentiellement un danger pour le locataire qui sera alors en droit de le lui reprocher et d’intenter une action pour obtenir des travaux. Il est donc impératif de se pencher sur les normes en matière d’électricité et d’isolation notamment, et de réaliser les travaux nécessaires avant toute mise en location.

Quel est le coût moyen des travaux pour un logement ?

Le prix que vous allez devoir consacrer aux travaux dans le logement dépend de leur nature, mais on évalue généralement les travaux à la charge du bailleur à environ 450 à 600 €/m². Pour un logement de grande surface, cela représente donc un budget conséquent. C’est la raison pour laquelle il est impératif de consacrer une partie des loyers perçus à la réalisation des travaux. En retenant, par exemple, 5 à 10 % sur les loyers perçus chaque année, vous pouvez constituer une réserve suffisante pour pouvoir effectuer les travaux nécessaires avant toute location. N’oubliez pas non plus de tenir compte de la durée des travaux. En effet, si vous vous apprêtez à effectuer des travaux de grande ampleur, cela pourra durer plusieurs semaines voire plusieurs mois durant lesquels vous ne percevrez pas de loyers. Vous devez tenir compte de cette perte de revenus au moment d’estimer le coût des travaux. Enfin, opter pour des équipements et des matériaux robustes même s’ils sont plus onéreux, car cela vous permettra de les changer moins souvent que des éléments bon marché.

Avant toute relocation, faites attention à la vétusté

Dans le cadre d’une location, on aborde généralement le sujet de la vétusté, à savoir le vieillissement naturel des équipements et du logement en général (les murs, les revêtements, la moquette, la peinture, la chaudière, etc). Ainsi, entre deux locataires, il est important de tenir compte de cette vétusté qui doit être distinguée de la mauvaise utilisation du logement ou de ses équipements. Des dégradations dues au locataire ne sont pas considérées comme de la vétusté mais une moquette un peu déteinte ou des traces de jaunissement sur le mur à l’emplacement des meubles après quelques années de location, par exemple, relèvent de la vétusté et incombent au bailleur. Ainsi, les travaux à la charge du propriétaire comprennent également la remise en état des éléments trop vétustes. Il est donc important de remettre un coup de peinture avant l’arrivée d’un nouveau locataire, de changer la moquette ou de remettre la chaudière en état par exemple.

Quels sont les travaux déductibles de vos revenus fonciers ?

Si les travaux de remise en état peuvent représenter un budget important, ces dépensent réalisées entre deux locations sont également déductibles des revenus fonciers. Cela peut vous permettre de créer un déficit foncier, qui est reportable sur 10 ans. Notez d’ailleurs que plus votre taux d’imposition marginal est élevé, et plus l’impact de la déduction du montant des travaux sera intéressant. En revanche, seuls certains types de travaux peuvent être déduits des loyers imposés. Il s’agit notamment des travaux visant à maintenir ou à améliorer la qualité du logement, comme le changement de chaudière, la rénovation de la salle de bains ou de la cuisine, le déplacement d’une cloison intérieure, etc. Certains travaux ne sont pas considérés comme permettant de préserver le bien, comme l’agrandissement de la surface, la construction d’une terrasse couverte, l’aménagement des combles en chambres, mais les intérêts associés à l’emprunt que vous avez éventuellement contracté pour financer les travaux sont toujours déductibles, quels que soient les travaux que vous réalisez, et sans plafonnement du montant.