Lorsque vous entendez la mention « loyer charges comprises », il faut comprendre que le loyer est exprimé en tenant compte des charges locatives. Ces charges constituent alors une provision et le propriétaire doit les régulariser chaque année.
Un loyer charges comprises comprend les charges locatives
Dans les annonces immobilières, le loyer peut être exprimé « charges comprises ». Cela signifie qu’il est calculé en tenant compte du montant des charges locatives telles que les dépenses énergétiques (eau, électricité, gaz, chauffage), l’entretien des parties communes (réparations courantes des équipements collectifs) et des taxes locatives (l’enlèvement des ordures ménagères par exemple). Cela ne comprend donc pas les charges privatives telles que la connexion internet.
Dans ce cas de figure, le loyer comporte donc deux parties distinctes : le loyer mensuel à proprement parler et les charges locatives calculées sur la base d’une année. En réglant ces charges locatives en même temps que le montant du loyer, de façon mensuelle, vous payez une provision sur charge. On les appelle d’ailleurs charges récupérables. Elles sont considérées comme récupérables dans la mesure où un éventuel trop-perçu sera remboursé par le propriétaire.
Seules les charges récupérables facturées mensuellement peuvent faire l’objet d’une régularisation. Si les charges sont facturées sous forme d’un forfait, elles ne sont pas récupérables et ne peuvent donner lieu au remboursement d’un trop-perçu de part et d’autre.
Le loyer charges comprises comporte un paiement anticipé des charges
Lorsque le locataire paie les charges locatives mensuellement avec le montant du loyer, il paie ces charges par anticipation. Le montant des charges est en effet calculé selon une moyenne de dépenses mais lorsque l’année s’achève, le propriétaire établit les comptes des dépenses de façon précise et réalise un bilan pour comparer les dépenses réelles du locataire par rapport au paiement anticipé des charges qui a eu lieu avec le versement de chaque loyer. Aux termes de ce bilan, deux cas de figure sont possibles :
- Le propriétaire s’aperçoit que le locataire a dépensé moins que ce qu’il a payé et il doit lui rembourser la différence.
- Ou à l’inverse, il voit que les dépenses du locataire sont supérieures aux dépenses prévisionnelles, auxquelles cas il peut exiger du locataire le paiement de la différence. C’est ce que l’on appelle un rappel des charges.
Les obligations pour réaliser une régularisation des charges locatives
Lorsque le propriétaire s’aperçoit que le locataire a consommé davantage que les dépenses prévisionnelles, il doit alors lui adresser les justificatifs permettant d’appuyer sa demande de régularisation des charges locatives. Le bailleur doit également lui proposer d’échelonner le paiement de l’excédent des dépenses sur 12 mois si l’exigibilité des charges excède un an.
Lorsqu’à l’inverse, c’est le propriétaire qui doit rembourser au locataire un trop-perçu, il le rembourse directement et réalise une nouvelle indexation en fonction des valeurs enregistrées aux termes de son bilan. Le locataire verra alors ses charges locatives baisser pour l’année suivante.
Le propriétaire comme le locataire peuvent exiger une régularisation des charges et donc un remboursement dans un délai de 3 ans suivant la relève annuelle des dépenses.
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