Que veut dire un loyer charges comprises ?

Dans les annonces immobilières, le loyer peut être exprimé « charges comprises ». Cela signifie qu'il est calculé en tenant compte du montant des charges locatives : dépenses énergétiques (eau, électricité, gaz, chauffage collectif), entretien des parties communes, petites réparations des équipements collectifs, redevance d’assainissement ou encore la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. En revanche, la connexion Internet ou les charges privatives restent à part.

Le loyer d'un appartement ou d'un logement comporte ainsi deux parties distinctes : le loyer « nu » et les charges locatives calculées sur la base d'un budget prévisionnel annuel. En réglant ces charges chaque mois avec votre loyer, vous versez une provision sur charges, aussi appelées charges récupérables, dont un éventuel trop-perçu vous sera remboursé en fin d'année.

Le bail de location est encadré par la loi du 6 juillet 1989, renforcée par la loi ALUR de 2014. Ces textes précisent les obligations des bailleurs envers leurs locataires en matière de charges. La liste exhaustive des charges récupérables est, quant à elle, fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce cadre légal est le même pour tous les contrats de location soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Les charges récupérables se répartissent en plusieurs catégories :

• Chauffage et eau chaude collectifs : combustible, entretien des chaudières et des équipements.
• Ascenseur : électricité, contrat d'entretien, petites réparations.
• Espaces verts et parties communes : produits d'entretien, éclairage, nettoyage.
• Services collectifs : gardiennage (en partie), hygiène, désinsectisation.
• Taxes et redevances : redevance d’assainissement, taxe d'ordures ménagères.

À l'inverse, certaines dépenses ne peuvent jamais être répercutées sur le locataire : les gros travaux de rénovation, les honoraires de gestion du syndic de copropriété, l'assurance propriétaire, la taxe foncière ou encore les frais de mise en copropriété.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou le syndic de copropriété pour les immeubles en copropriété) établit une estimation des dépenses annuelles. Ce calcul s'appuie sur le budget prévisionnel voté en assemblée générale de copropriété et, le cas échéant, sur l'historique de consommation du logement. Le montant mensuel des provisions est alors déterminé en divisant cette estimation par 12.

Lorsque le locataire paie les charges locatives chaque mois, il les règle par anticipation. Le montant des charges est calculé selon une moyenne de dépenses prévisionnelles, mais à la fin de l'année, le propriétaire établit un décompte précis des dépenses réelles et le compare au total des provisions versées. Deux situations sont alors possibles :

1. Le locataire a payé plus que ce qu'il a réellement consommé : le propriétaire lui rembourse la différence.
2. Les dépenses réelles dépassent les provisions versées : le propriétaire peut demander un rappel de charges correspondant à l'écart constaté.

Dans le dernier cas, si le montant réclamé représente plus d'un an de charges, le bailleur est tenu de proposer un échelonnement du paiement sur 12 mois.

Lorsque le propriétaire réclame un rappel de charges, il doit transmettre au locataire un décompte détaillé par nature de dépenses, accompagné des pièces justificatives (relevés du syndic, factures, etc.). La loi impose également que ces justificatifs soient mis à disposition du locataire pendant un mois avant la date de régularisation.

Pour la régularisation des charges locatives, les modes de répartition des dépenses entre locataires d'un même immeuble sont fixés par le règlement de copropriété ou la quote-part définie dans le bail. Précisions importantes : le propriétaire comme le locataire peuvent exiger une régularisation dans un délai de 3 ans suivant la relève annuelle des dépenses.

Lorsque c'est le bailleur qui doit rembourser un trop-perçu, il procède au remboursement direct et révise à la baisse le montant des provisions pour l'année suivante, afin de les ajuster aux dépenses constatées.

En fin de bail

Si une régularisation est en attente, le propriétaire peut légalement retenir le montant correspondant sur le dépôt de garantie, à condition de fournir un décompte justifié. Le solde doit ensuite être restitué dans les délais prévus par la loi.

En colocation

Les charges sont généralement réparties entre les colocataires selon les modalités prévues dans le bail, soit de manière égale, soit en proportion des espaces privatifs. Chaque colocataire peut demander des précisions sur le décompte qui le concerne.

En location meublée

Le bailleur choisit souvent le régime du forfait de charges : le montant est fixé dans le bail et ne peut faire l'objet d'aucune addition ni régularisation possible. Ce système offre une plus grande visibilité budgétaire, mais l'écart avec les charges réelles reste à la charge du propriétaire.

Si une contestation apparaît entre bailleur et locataire concernant le montant ou la nature des charges, il est possible, avant toute action judiciaire, de saisir la commission départementale de conciliation. Cette démarche gratuite permet souvent de trouver un accord amiable. En cas d'échec, le litige peut être porté devant le juge des contentieux de la protection.

Pour mener à bien votre projet de location en toute sérénité, consultez également les ressources disponibles sur SeLoger et n'hésitez pas à demander à votre propriétaire ou au syndic de copropriété toutes les précisions nécessaires sur le décompte de charges de votre appartement.