Bail de location : Qu’est-ce qu’un congé frauduleux donné par un propriétaire ?

Bail de location : Qu’est-ce qu’un congé frauduleux donné par un propriétaire ?

En matière de bail d’habitation, le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux. Si ces raisons ne sont pas réelles, c’est un congé frauduleux.

La qualification d’un congé pour vente dans un bail de location

Un congé frauduleux est un congé dont le motif ne correspond pas à la réalité. Par exemple, un propriétaire donne congé pour reprise personnelle sans avoir l’intention d’occuper le bien et remet le logement en location immédiatement après le départ du locataire. La jurisprudence est foisonnante sur le sujet. La qualification d’un congé frauduleux relève de l’appréciation souveraine des juges en fonction des situations en cause. Ont été jugés comme constituant une fraude les cas suivants :

  • La mise à disposition du logement à d’autres personne que celles mentionnées dans le congé pour reprise.
  • Un congé pour reprise, sans que le bailleur n’habite effectivement les lieux, après le refus du locataire de voir le loyer augmenter.
  • Un congé pour vente, sans démarches entreprises par le bailleur pour vendre son bien (mandat de vente à un mandataire, publicités…).

Bon à savoir

Le propriétaire qui délivre un congé pour reprise et qui n’est pas en mesure d’habiter les lieux, doit justifier une cause légitime l’ayant empêché l’occupation prévue. De même pour le congé pour vente, il appartient au bailleur de prouver de sa véritable volonté de vendre le bien et des démarches accomplies en vue de la vente de celui-ci.

Que risque le propriétaire qui met fin au bail avec un congé frauduleux ?

Le fait pour un propriétaire de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Références juridiques

  • CA Paris, 6e ch., sect. C, 2 juill. 2002, n°2000/14130.
  • Cass, 3e civ., 31 oct. 2006, n°05-19.293.
  • CA Paris, 6e ch., sect. C, 11 déc. 2007, n°05/08488.
  • Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.