En copropriété, certaines décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires nécessitent un accord unanime de l’ensemble des copropriétaires parce qu’elles portent sur des questions essentielles à la vie de la copropriété.
Les cas où l'unanimité est prévue par la loi
La loi du 10 juillet 1965 impose l’unanimité pour plusieurs décisions concernant la copropriété.
Ces décisions concernent :
- La modification de la répartition des charges, sauf certaines exceptions ;
- La décision de souscrire un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour financer des travaux, ou réaliser des actes d’acquisition, sauf certaines exceptions ;
- La modification de la destination ou les modalités de jouissance des parties privatives ou des parties communes à jouissance privative ;
- La suppression du poste de concierge et la cession de la loge ;
- La cession de parties communes nécessaires au respect de la destination de l’immeuble ;
- La modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination de l’immeuble ;
- Le choix de ne pas instituer un fond de travaux.
En dehors des cas prévus par la loi, listés ci-dessus, les décisions n’entrant pas dans le champ d’action de la copropriété requièrent aussi l’unanimité. Par exemple, il a pu être jugé que la décision de procéder à la réfection d’un mur appartenant à un tiers, relevait de l’unanimité.
Les cas où l'unanimité n'est pas requise
Certains principes comme l’unanimité requise pour la suppression du poste de concierge, ne sont pas applicables lorsque les circonstances ne l’exigent pas. En effet, il a pu être jugé que l’unanimité n’est pas applicable dans le cas d’une copropriété comportant 3 postes de concierge, lorsque cette décision est prise pour des raisons évidentes d’économies.
D’autre part, la notion de destination de l’immeuble est très large et laisse une marge d’appréciation pour les juges selon les circonstances. Il a été jugé que la cession des parties communes à des copropriétaires qui étaient les seuls à en avoir l’utilité était conforme à la destination de l’immeuble et nécessitait un vote à la double majorité de l’article 26.
La question de l’unanimité en copropriété reste aléatoire selon les circonstances et selon l’appréciation qui peut être faite par les juges de la protection des copropriétaires.
Références juridiques
- Articles 11, 26, 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557
- Cass. 3e civ., 9 sept. 2008, n° 07-16.881
- CA Paris, 23e ch. A, 5 févr. 1990, n° 87/4471
- CA Versailles, 1re ch., sect. 1, 11 mars 1993, n° 1162/92
- Cass. 3e civ., 23 nov. 1994, n° 92-21.367
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