Quelles conditions pour reconstruire à l’identique un bâtiment à usage d’habitation ?
L’expression « reconstruction à l’identique » s’interprète strictement comme une obligation de reconstruction à l’identique, qu’il soit question du volume ou de l’implantation. La question de la reconstruction à l’identique d’un bâtiment est régie par plusieurs conditions.
3 conditions de reconstruction à l’identique d’un bâtiment d’habitation
L'article L111-15 du code de l'urbanisme précise que la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. On peut donc tirer trois conditions de cette disposition du code de l’urbanisme :
- Le bâtiment doit avoir été démoli depuis moins de 10 ans.
- La construction démolie doit avoir été régulièrement édifiée.
- La possibilité d'une reconstruction ne doit pas être exclue par le PLU ou la carte communale.
La reconstruction à l'identique ne dispense pas de la nécessité d'obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable. C’est au pétitionnaire qu’il revient d'apporter la preuve de l'existence légale de cette construction. L’expression « reconstruction à l’identique » s’interprète strictement comme une obligation de reconstruction à l’identique, qu’il soit question du volume ou de l’implantation.
La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans et régulièrement édifié peut s’accompagner d’une extension de sa surface dans le même permis de construire, si le document local d’urbanisme le permet.
L’opposition à la reconstruction à l’identique d'un bâtiment d’habitation
Le droit à reconstruction à l’identique d’un bâtiment d’habitation comporte des exceptions et n'a pas un caractère absolu. L'autorité compétente, sur le fondement de l'article R 111-2 du code de l'urbanisme, peut s’y opposer. Ainsi, pour l'interdiction de reconstruction à l'identique du fait d’un document d’urbanisme, la jurisprudence rappelle que le document doit être clairement justifié par des motifs d'urbanisme. À noter que le Conseil d’État a précisé que seules des dispositions expresses du plan local d’urbanisme peuvent prévoir l’interdiction de la reconstruction à l’identique de bâtiments détruits par sinistre ou démolis. Autrement dit, les dispositions de l'article L.111-15 du code de l'urbanisme doivent être appréciées strictement et qu'ainsi, dès lors qu'elles n'interdisent pas expressément la reconstruction à l'identique en cas de démolition.
- Article, L111-15, L 421-1 et L 421-4, et R 111-2 du code de l’urbanisme.
- QE DU 27/09/2011 – JOAN du 13/11/2012
- QE n° 01976 – JO Sénat du 15/11/2012 – page 2607
- CE, 8 novembre 2017, n° 403599
- CE, 16 mai 2018, req., n° 406645
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