Lorsqu’une personne majeure n’est plus en capacité de défendre seule ses intérêts, la gestion de son patrimoine peut être confiée à un proche, dans le cadre d’une habilitation familiale. Cette mesure de protection juridique peut notamment permettre d’administrer les biens de la personne vulnérable et, dans certains cas, de vendre un bien immobilier en son nom. Mais la vente est-elle toujours possible sans l’autorisation du juge ? Quelles règles s’appliquent à la résidence principale, à la résidence secondaire ou à un logement mis en location ? Voici ce que prévoit la loi.
Qu'est-ce que l'habilitation familiale ?
Créée par l’ordonnance n° 2015-1288 du 15 octobre 2015, l’habilitation familiale est une mesure de protection juridique destinée aux majeurs qui ne sont plus en mesure de manifester leur volonté ou de pourvoir seuls à leurs intérêts, en raison d’une altération médicalement constatée de leurs facultés.
Elle constitue une alternative à d’autres mesures de protection, comme la tutelle ou la curatelle. Son objectif est de permettre à un ou plusieurs membres de la famille de représenter la personne vulnérable ou de l’assister pour accomplir certains actes.
L’habilitation familiale repose sur une idée essentielle : privilégier l’intervention de la famille, lorsque celle-ci est en mesure de protéger les intérêts de la personne concernée.
La demande doit être accompagnée d’un certificat médical circonstancié, établi par un médecin inscrit sur une liste tenue par le procureur de la République. Le juge compétent examine ensuite la situation et peut délivrer une habilitation générale ou limitée à certains actes.
L'habilitation familiale permet ainsi à un proche d'accomplir des actes concernant la personne protégée ou son patrimoine, dans les limites fixées par le juge.
Qui peut demander une habilitation familiale ?
L’habilitation familiale ne peut pas être confiée à n’importe quel proche. Le Code civil prévoit qu’elle peut bénéficier à certaines personnes ayant un lien familial ou affectif étroit avec le majeur à protéger. Peuvent notamment être habilités :
- le conjoint,
- le partenaire lié par un Pacs,
- le concubin, sous certaines conditions,
- un parent ou un grand-parent,
- un enfant ou un petit-enfant,
- un frère ou une sœur.
Le juge peut habiliter une seule personne ou plusieurs membres de la famille, selon les besoins de la personne protégée et la situation familiale.
Avant de prononcer la mesure, le juge s’assure notamment que les proches susceptibles d’être concernés ne s’y opposent pas ou, à défaut, que la mesure peut être mise en place, malgré l’absence d’accord de certains membres de la famille.
Habilitation familiale générale ou spéciale : quelle différence ?
La portée de l’habilitation est déterminante lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier.
Une habilitation spéciale permet à la personne habilitée d’accomplir un ou plusieurs actes précisément identifiés. Elle peut, par exemple, être limitée à la signature d’un acte particulier.
Une habilitation générale, en revanche, permet au proche désigné de représenter la personne protégée pour une catégorie plus large d’actes concernant ses intérêts patrimoniaux ou personnels.
Toutefois, même en présence d’une habilitation générale, le mandataire ne dispose pas d’une liberté absolue. Il doit toujours respecter :
- l’étendue des pouvoirs définie par le juge,
- les intérêts de la personne protégée,
- les règles particulières applicables à certains actes, notamment lorsqu’ils concernent le logement de la personne.
Avant toute vente immobilière, il est donc indispensable de relire attentivement la décision d’habilitation et de la transmettre au notaire chargé de la transaction.
L'habilitation familiale permet d'accomplir certains actes pour le compte d'une personne qui n'est pas en capacité de manifester sa volonté.
Peut-on vendre un bien immobilier avec une habilitation familiale ?
La réponse dépend principalement de la nature du bien vendu et de l’étendue de l’habilitation accordée.
La personne habilitée peut être autorisée à accomplir des actes d'administration (gestion locative, par exemple) et, selon la mesure prononcée, des actes de disposition, c’est-à-dire des actes susceptibles d’avoir des conséquences importantes sur le patrimoine de la personne protégée.
La vente d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain constitue un acte de disposition. Elle ne peut donc être réalisée que si la personne habilitée dispose effectivement du pouvoir nécessaire pour signer la vente au nom du majeur protégé.
En pratique, le notaire vérifiera notamment :
- la décision judiciaire prononçant l’habilitation,
- l’identité et les pouvoirs de la personne habilitée,
- la nature exacte du bien vendu,
- la nécessité éventuelle d’obtenir une autorisation complémentaire du juge.
La vente d'un logement autre que la résidence principale
Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier qui n’est ni la résidence principale ni la résidence secondaire de la personne protégée, une habilitation familiale générale peut permettre à la personne habilitée de procéder à la vente, sans solliciter une autorisation préalable du juge.
Cela peut notamment concerner :
- un appartement mis en location,
- une maison détenue à titre d’investissement,
- un immeuble locatif,
- un terrain,
- certains autres éléments du patrimoine immobilier.
Attention toutefois : tout dépend de la rédaction de la décision rendue par le juge. Si l’habilitation exclut certains actes ou limite les pouvoirs de la personne désignée, celle-ci devra respecter strictement ces restrictions.
La vente doit également être réalisée dans l’intérêt exclusif de la personne protégée. Le prix de vente et les conditions de la transaction doivent donc être cohérents avec la valeur du bien et avec sa situation patrimoniale.
Pour éviter toute difficulté, il est généralement conseillé de faire établir une ou plusieurs estimations du logement avant sa mise en vente. Une estimation réalisée par une agence immobilière ou une expertise immobilière peut notamment aider à justifier le prix retenu.
Peut-on vendre la résidence principale avec une habilitation familiale ?
La protection est renforcée lorsque le bien immobilier constitue le logement de la personne protégée.
La vente de sa résidence principale ou la résiliation de son bail ne peuvent pas être décidées comme une simple opération de gestion patrimoniale. Ces décisions peuvent avoir des conséquences directes sur ses conditions de vie, son lieu de résidence et son environnement.
Lorsque la personne protégée réside encore dans le logement, la vente nécessite donc le respect des règles spécifiques prévues par le Code civil. Une autorisation du juge est nécessaire afin de vérifier que l’opération répond bien à son intérêt.
Le juge examine alors notamment :
- les raisons de la vente,
- la situation personnelle et financière du majeur protégé,
- ses besoins en matière de logement,
- son éventuel hébergement futur,
- les conditions financières de la transaction.
Si l’état de santé de la personne concernée le permet, son avis peut également être pris en considération.
Qu'en est-il de la résidence secondaire ?
La résidence secondaire bénéficie également d’une protection particulière, lorsqu’elle constitue le logement de la personne protégée au sens des règles applicables à l’habilitation familiale.
La personne habilitée ne doit donc pas considérer qu’une habilitation générale lui permet automatiquement de vendre n’importe quel bien du patrimoine.
Là encore, la décision d’habilitation et la situation concrète de la personne protégée doivent être examinées par le juge avant la signature d'un compromis ou d'un acte de vente.
L'habilitation familiale n’est pas automatiquement générale. C’est le jugement ou l’ordonnance qui précise exactement les pouvoirs confiés à la personne habilitée.
Quelles sont les démarches pour vendre un bien, via une habilitation familiale ?
La vente d’un bien immobilier appartenant à une personne placée sous habilitation familiale doit être préparée avec soin.
Vérifier les pouvoirs de la personne habilitée
La première étape consiste à consulter la décision du juge. Celle-ci précise la nature et l’étendue de l’habilitation.
Si la vente envisagée n’entre pas dans les pouvoirs accordés, il faudra demander au juge une autorisation ou une modification de la mesure avant de poursuivre la transaction.
Faire estimer le bien immobilier
Comme pour toute vente immobilière, il est nécessaire de déterminer un prix de vente cohérent avec le marché.
Une estimation réalisée par un professionnel permet de mieux connaître la valeur du logement et peut contribuer à démontrer que l’opération est réalisée dans l’intérêt de la personne protégée.
Constituer le dossier de vente
Le vendeur devra réunir les documents habituellement nécessaires à une transaction immobilière : titre de propriété, diagnostics immobiliers, documents relatifs à la copropriété, informations fiscales, etc.
Il faudra également transmettre au notaire la décision d’habilitation familiale.
Obtenir l'autorisation nécessaire
Si la vente concerne un acte qui nécessite l’intervention du juge, aucune signature définitive ne doit intervenir avant l’obtention de l’autorisation.
Cette étape peut rallonger le calendrier de la vente. Il est donc préférable d’anticiper la procédure, notamment si un compromis de vente doit être signé rapidement.
Quels sont les risques, en cas de vente réalisée sans pouvoir ?
La personne habilitée ne peut agir que dans les limites des pouvoirs qui lui ont été confiés.
Si elle accomplit seule un acte qui dépasse le cadre de son habilitation, la validité de la transaction peut être contestée. De même, certains actes réalisés par la personne protégée, alors qu’ils relèvent de la représentation confiée à la personne habilitée, peuvent être remis en cause.
Ces situations peuvent entraîner une annulation ou une contestation de l'acte, avec des conséquences importantes pour l’ensemble des parties à la vente.
C’est pourquoi il est indispensable de ne pas se contenter de savoir qu’une habilitation familiale existe. Il faut vérifier précisément ce que le juge a autorisé.
FAQ sur la vente d'un bien immobilier, via une habilitation familiale
Peut-on vendre une maison avec une habilitation familiale ?
Oui, à condition que la personne habilitée dispose du pouvoir de réaliser cet acte. En revanche, la vente de la résidence principale ou secondaire de la personne protégée doit faire l'objet d'un accord du juge.
Faut-il toujours l'accord du juge pour vendre un bien immobilier ?
Non. Une personne bénéficiant d’une habilitation familiale générale peut, dans certaines situations, accomplir des actes de disposition sans autorisation judiciaire préalable. En revanche, la vente du logement de la personne protégée fait l’objet de règles spécifiques et nécessite l’intervention du juge.
Une personne habilitée devient-elle propriétaire du bien ?
Non. Le bien reste la propriété de la personne protégée. Le proche habilité agit uniquement comme son représentant, dans les limites fixées par la décision judiciaire.
Peut-on signer un compromis de vente avec une habilitation familiale ?
Oui, si la personne habilitée dispose du pouvoir de représenter le propriétaire pour cet acte. Si une autorisation judiciaire est nécessaire, les conditions du compromis doivent être examinées avec le notaire afin de sécuriser la transaction.
Qui décide du prix de vente du logement ?
La personne habilitée agit dans l’intérêt de la personne protégée. Le prix doit donc être cohérent avec la valeur du bien sur le marché. Faire réaliser une estimation immobilière ou une expertise peut permettre de justifier le montant retenu et de sécuriser l’opération.
Que faire, si l'ordonnance d'habilitation ne mentionne pas la vente du bien ?
Il convient de ne pas signer la vente, sans avoir vérifié les pouvoirs accordés. Le notaire peut analyser la décision et une demande peut être adressée au juge, si nécessaire, afin d'obtenir l'autorisation nécessaire ou de faire préciser l'étendue de l'habilitation.
La vente d’un bien immobilier, via une habilitation familiale, est possible, mais les pouvoirs du proche désigné ne sont jamais illimités. Avant de vendre, il est essentiel de vérifier la nature de l’habilitation, les termes exacts de la décision du juge et les règles particulières applicables au logement de la personne protégée.
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