Que dit la loi sur la vente d’un bien immobilier via une habilitation familiale ?

L’habilitation familiale est une autorisation ou une mesure, pourrait-on dire, de protection alternative à la curatelle ou à la tutelle. Elle requiert un accord familial. Lorsqu’un individu majeur n’est plus en état de manifester sa volonté, le juge demande alors à un proche de le représenter.

Le mandataire (ou tuteur) est le représentant légal de l’individu bénéficiant de l’habilitation familiale. Il assure sa protection et la sauvegarde de ses intérêts, sans avoir besoin de recourir à la tutelle. Il a aussi le pouvoir d’accomplir des actes relatifs à sa personne ou à ses biens en son nom (seul ou avec l’accord préalable d’un juge des tutelles). Les ventes immobilières sont concernées.

Contrairement à la tutelle, cette mesure de protection permet au mandataire de gérer les intérêts, les biens et les actes de la personne concernée sans l’encadrement et l’accord préalable d’un juge. Mais il est essentiel de respecter 2 conditions :

• Tout d’abord, il doit s’agir d’une habilitation familiale générale (celle-ci ne se résume pas à un acte spécifique). La portée du dispositif est déterminée par un juge des tutelles.
• Le tuteur peut effectuer, au nom de l’individu protégé, tous les actes de disposition et d’administration des biens. Sont concernés la gestion des biens immobiliers, le logement (remboursement du crédit, paiement du loyer, réparations ...), la gestion des comptes bancaires.
• Aucune atteinte ne doit être portée au logement de l’individu protégé. Autrement dit, le tuteur peut vendre un bien immobilier sans l’accord du juge chargé du dossier, exception faite des résidences principales et secondaires.

Il est préférable de se référer aux instructions du juge (elles sont mentionnées dans l’ordonnance). L’ordonnance indique notamment les actes pour lesquels le mandataire dispose d’une habilitation au nom de l’individu protégé. Elle précise également les actes qu’il n’a pas le droit d’accomplir.

Quelles démarches accomplir pour vendre une résidence principale ou secondaire ?

La personne habilitée ne peut pas réaliser un acte de disposition à titre onéreux. Pour vendre la résidence principale ou secondaire, l’accord préalable du juge est nécessaire.

Une fois qu’il a bien analysé la situation, le juge décide si la vente entre dans les intérêts de l’individu protégé. Il peut, par exemple, se référer à l’avis d’un professionnel de la santé.

Pour obtenir une estimation de l’appartement ou de la maison, l’idéal reste de contacter une agence immobilière.

Quelles démarches effectuer pour vendre un logement hors résidence principale ou secondaire ?

Pour la vente d’un logement hors résidence principale ou secondaire, aucune démarche n’est requise.

S’il dispose d’une habilitation générale, le mandataire peut vendre un investissement locatif, un fonds de commerce ... L’accord du juge n’est pas indispensable.

Dès lors qu’une famille compte en son sein une personne majeure vulnérable, elle est concernée par le dispositif. Ladite personne souffre d’une altération de ses facultés corporelles et mentales (le constat a été notifié dans un certificat médical). Elle peut aussi être en situation de handicap ou affaiblie à cause de son âge.

Si un mandat de protection ou une procuration à venir est pourvu aux intérêts de l’individu majeur par la représentation de droit commun, le juge n'ordonne pas une habilitation familiale.

Pour bénéficier de la mesure, un lien de parenté doit obligatoirement exister avec la personne protégée. Le mandataire peut être :

• un frère,
• une sœur,
• un ascendant (un grand-parent, un parent ...),
• un enfant,
• un petit-enfant,
• un concubin,
• un partenaire de Pacs,
• un conjoint…

Vous devrez fournir des justificatifs de lien de parenté. Le juge peut habiliter un ou plusieurs proches.

Lors de la vente d’un bien immobilier, si le tuteur réalise un acte nécessitant l’accord du juge ou qui n'entre pas dans le champ d’application du dispositif, il y aura nullité de plein droit de l’acte.

De même, lorsque l’individu protégé effectue seul un acte rentrant dans le cadre de l’habilitation du mandataire, l’acte sera jugé comme nul de plein droit.

Enfin, soyez particulièrement attentif(ve) aux critères juridiques garantissant le maintien optimal de la mesure.