Donner congé à un locataire : qu'est-ce qu'un motif légitime et sérieux ?

28 oct 2021
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Vous louez un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989. Suite à un imprévu, vous avez besoin de récupérer le logement pour y installer votre activité professionnelle. Est-ce un motif légitime et sérieux ?

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Donner congé à un locataire : qu'est-ce qu'un motif légitime et sérieux ?
L'inexécution par le locataire de l’une de ses obligations est un motif légitime et sérieux pour lui donner congé. ©patpitchaya

Sommaire

3 cas où il est possible de donner congé à un locataire

La loi permet au propriétaire d’un logement loué de donner congé à son locataire dans trois cas de figure :

  1. La vente du logement : ce motif implique d’accorder la plupart du temps un droit de préemption au locataire, il devient donc prioritaire s’il souhaite acquérir le logement.
  2. La reprise du bien pour y habiter : le propriétaire doit alors prévoir la reprise du logement soit pour y habiter lui-même et en faire sa résidence principale, soit pour y loger un proche, à savoir un parent proche, un conjoint (époux, partenaire pacsé ou concubin), un ascendant ou un descendant. Le logement doit alors également constituer la résidence principale du proche du propriétaire.
  3. Un motif légitime et sérieux. Cette notion n’est pas précisément définie par la loi, aucun texte n’encadre et ne décrit ce qu’est un motif légitime et sérieux. En revanche, le propriétaire doit invoquer un motif concret, tel que la défaillance du locataire qui n’aurait pas rempli ses obligations, par exemple. Si le locataire conteste ce motif et porte l’affaire au tribunal, le propriétaire devra alors apporter les preuves du motif qu’il avance pour donner congé au locataire.

Pour être valable, le congé du propriétaire doit être adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé, en respectant un préavis de six mois (ou trois mois pour les locations meublées) et en invoquant une des conditions précitées. Notez également que le congé ne peut être donné au locataire qu’à échéance du bail, il n’est pas possible d’entreprendre cette opération en cours de contrat de location. Si vous souhaitez, en tant que propriétaire, revendre ou récupérer le bien et qu’il reste encore 2 années avant que le bail n’arrive à échéance, vous ne pourrez informer le locataire de votre décision que 6 mois avant le terme, soit dans une année et demi.

Infographie : Conge pou Résilier un bail de location pour motif légitime et sérieux. © SeLoger

Q'est-ce qu'un motif légitime et sérieux pour récupérer son logement ?

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne un exemple de ce qui peut être considéré comme un motif légitime et sérieux, à savoir, l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Mais ce n’est pas le seul cas de figure. La reprise des lieux loués en vue de les transformer en bureau pour les besoins professionnels du propriétaire a été considérée par la jurisprudence comme étant un motif légitime et sérieux justifiant le congé donné au locataire :

  • La cour d’appel de Versailles a considéré que la reprise des lieux loués par le propriétaire pour y installer un bureau et un logement de fonction constituait un motif légitime et sérieux.
  • La Cour de cassation a reconnu valable le congé donné par le propriétaire dont l’accroissement de l’activité lui imposait le recrutement de salariés et bénévoles et par conséquent un agrandissement des locaux.

Mais attention, même si vous délivrez le congé en cours de bail d'habitation, le locataire ne sera obligé de quitter le bien qu’à la fin du contrat de location en cours.

Bon à savoir

Le fait de délivrer un congé pour un « faux motif » est passif d’une amende de 6000 € pour les propriétaires personnes physiques.

Que doit contenir la lettre de congé donné au locataire ?

La lettre que le propriétaire adresse à son locataire pour lui donner congé doit contenir certaines mentions :

  • Le motif du congé, à savoir pour revente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux.
  • Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise le cas échéant, s’il s’agit du motif invoqué.
  • Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise, s’il s’agit d’une reprise.
  • Une description du motif légitime et sérieux s’il s’agit du motif invoqué.

La lettre doit contenir également une notice d’information qui mentionne les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Téléchargez un modèle de lettre pour un congé « motif légitime et sérieux »

Modèle de lettre de congé pour motifs légitimes et sérieux

Quels sont les locataires protégés ?

Il existe des profils de locataires qui sont protégés et qui rendent le projet de congé du propriétaire difficile voire impossible :

  • Un locataire de moins de 65 ans à la date d’échéance du bail, qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, lorsque les revenus du foyer sont inférieurs à certains seuils.
  • Un locataire de plus de 65 ans qui bénéficie de ressources inférieures aux mêmes seuils.

Mais on relève une exception dans l’exception, car lorsque le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans ou qu’il a des ressources inférieures aux seuils fixés ou encore s’il propose une offre de relogement à son locataire, il est alors en droit de donner congé au locataire protégé.

Références juridiques

  • Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
  • CA Versailles, 1re ch., sect. 2, 13 janv. 2004, n°03/04532.
  • Cass, 3e civ., 5 févr. 2013, n°12-22.006.
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