Comment fonctionne la plus-value de la vente d’un terrain ?

Quentin Gres
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Les bénéfices réalisés suite à la vente de votre terrain s’appellent une plus-value. Il faut savoir qu’une plus-value immobilière est soumise à une imposition spécifique, où il est possible de bénéficier d’abattements et de certaines exonérations. SeLoger fait le point sur le principe et la fiscalité d’une plus-value sur un terrain.

Image
vue aérienne sur un village
La plus-value générée lors d'une vente d'un terrain est soumise à l'impôt et aux prélèvements sociaux. @AdobeStock
Sommaire

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière sur un terrain ?

Une plus-value immobilière représente la différence entre le prix d’achat initial du bien immobilier, et le prix de sa revente. Lorsque la différence entre le prix d’achat initial et le prix de sa revente est positive, il est question de plus-value. En revanche, si le prix de revente est inférieur au prix d’achat, on parle, dans ce cas, de moins-value.

La plus-value concerne tous les types de biens immobiliers, que ce soit un appartement, une maison, un local ou un terrain constructible ou non constructible. Si vous avez acquis un terrain suite à une donation ou un héritage, vous devez prendre en compte le prix que le notaire a déclaré lors de la succession.

Comment calcule-t-on une plus-value sur un terrain ?

La plus-value brute et nette

Une plus-value brute se calcule en déduisant le prix de la revente au prix d’achat initial du terrain. C’est la plus-value brute.

Toutefois, vous avez également la possibilité de baisser le montant brut de la plus-value, sous réserve de fournir des justificatifs et des factures. Dans ce cas, vous pouvez :

  • minorer le prix de revente du terrain en déduisant certains frais, tels qu’une levée d’hypothèque, les frais de diagnostics obligatoires… ;
  • augmenter le prix d’achat en y ajoutant certaines dépenses que vous avez effectuées pour améliorer le terrain (frais de raccordement pour le viabiliser…).

Si vous ne disposez pas des justificatifs, vous pouvez déduire un forfait de 7,5 % qui englobe tous les frais annexes.

Après avoir réalisé tous ces calculs, vous obtenez alors le montant de la plus-value nette ou assiette fiscale. Celle-ci servira comme base de calcul pour l’administration fiscale.

L’abattement fiscal pour la durée de détention

En fonction du nombre d’années durant lesquelles vous avez détenu le terrain, vous pouvez bénéficier d’un abattement sur votre impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.

Concernant l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % à partir de la 6ᵉ année jusqu’à la 21ᵉ année. Ensuite, il est de 4 % pour la 22ᵉ année. Enfin, à partir de la 23ᵉ année, vous bénéficiez d'une exonération totale sur la taxe sur l’impôt sur le revenu.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % de la 6ᵉ à la 21ᵉ année. Lors de la 22e année, il est de 1,6 %. Il passe, ensuite, à 9 % de la 23ᵉ à la 30ᵉ année de détention. L'exonération est totale à partir de la 31ᵉ année.

L’abattement fiscal exceptionnel pour les zones tendues

Vous avez également la possibilité de bénéficier d’un abattement exceptionnel si vous vendez un terrain constructible et que vous respectez certaines conditions.

Pour en bénéficier, votre terrain à bâtir doit se trouver dans une zone tendue. C’est-à-dire là où la demande de logements dépasse largement l’offre. L’abattement peut être de 60 % si l’acquéreur prévoit d’y construire un bâtiment d’habitations collectives, ou de 85 % si au moins 50 % des habitations sont des logements sociaux.

Comment est imposée une plus-value sur la vente d’un terrain ?

Le bénéfice généré par la revente d’un bien immobilier est considéré comme un revenu par l’administration fiscale. Il est donc soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Le montant de la plus-value brute doit alors être déclaré sur la déclaration de revenus complémentaires (formulaires 2042-C) dans la case 3V2. Suite à cette déclaration, vous serez imposable d’un taux forfaitaire de 19 % pour l’impôt sur le revenu, et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Soit un taux d’imposition global de 36,2 %.

Les autres taxes

La surtaxe des plus-values élevées

Toutes les plus-values immobilières dont le bénéfice net (après abattement) est supérieur à 50 000 € sont assujetties à une surtaxe.

Les taux d’imposition de cette taxe sont progressifs et varient selon le montant de la plus-value nette. La première tranche est de 2 % pour les montants compris entre 50 001 € et 100 000 €, puis 3 % pour les montants entre 100 001 € et 150 000 € ...

La taxe nationale pour les terrains devenus constructibles

Cette taxe concerne les ventes de terrains non constructibles qui sont devenus constructibles suite à une modification du PLU, après le 13 janvier 2010. Vous êtes redevable de la taxe nationale si vous réalisez une plus-value et qu’il s’agit de la première vente du terrain en tant que terrain constructible.

Le taux d’imposition est de 5 % lorsque le montant de la plus-value équivaut entre 10 à 30 fois le prix d’achat, ou de 10 % si la plus-value dépasse 30 fois le prix d’achat.

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