Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre, en sa qualité de locataire. Sachez que l’assureur peut exiger, dans certains cas, que le locataire prenne certaines mesures de protection des locaux assurés. Explications.
L’obligation du locataire d’installer des mesures de sécurité supplémentaires
Lors de la conclusion de son contrat d’assurance habitation, le locataire doit vérifier les différentes mesures de sécurité imposées par l’assureur. Il lui incombera par la suite de vérifier que le logement répond bien à ces exigences contractuelles.
Si le logement ne comporte pas ces éléments de sécurité, comme une serrure trois points sur la porte d’entrée ou encore des volets roulants aux fenêtres, il pourra faire réaliser les travaux (et demander remboursement au bailleur) ou exiger du bailleur qu’il fasse faire les travaux lui-même.
Attention ! La Cour de cassation rappelle que l’absence de travaux effectués par le bailleur n’est en aucun cas constitutif d’une exception d'inexécution, permettant au locataire de ne pas payer son loyer.
Pour rappel : le bailleur a une obligation de délivrance envers son locataire. Il doit mettre à sa disposition un logement lui permettant de vivre convenablement dans les lieux loués, mais aussi de pouvoir assurer le logement conformément au contrat d’assurance souscrit.
Les conséquences du non-respect des exigences contractuelles
Si l’assuré – le locataire, en l'occurrence – ne respecte pas les mesures de protection prévues au contrat d’assurance habitation, l’assureur risque de ne pas prendre en charge un sinistre.
De nombreux exemples jurisprudentiels peuvent illustrer ceci :
- Si le contrat d’assurance n’impose pas à l’assuré de fermer ses volets lors de ses absences, il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir mis en œuvre cette mesure préventive. L’assureur ne peut pas refuser la prise en charge d’un sinistre dans ce cas précis.
- L’utilisation par le locataire assuré d’un coffre-fort différent de celui déclaré dans le contrat d’assurance peut le priver de garanties, en cas de cambriolage, par exemple.
La possible réduction de l’indemnité d’assurance
Il est possible de voir dans les contrats d’assurance habitation que l’assureur, au lieu de prévoir la non-assurance (en cas de non-respect d’une condition de garantie), prévoit une réduction de l’indemnité d’assurance.
Là encore, la jurisprudence valide les contrats comportant ce type de clauses. Ainsi, la cour d’appel de Paris a validé qu’une réduction de 20 % de la prime d’assurance était valable, les 20 % de réduction correspondant au préjudice subi par l’assuré, du fait de la négligence d’un locataire assuré n’ayant pas fermé sa serrure à double tour.
La Cour de cassation a également validé dans un arrêt du 28 mars 2013 que le contrat prévoyait une réduction de l’indemnité d’assurance de 50 %, en cas de non-respect des exigences contractuelles par l’assuré.
Références juridiques
- Rép. min. n° 3607 : JOAN Q, 1er déc. 1997. P4392
- Cass. 3e civ., 17 juill. 1997, n° 95-19.045
- CA Paris, 7e ch., 12 juin 1982
- Cass. 2e civ., 28 mars 2013, n° 12-18.514
- Cass. 2e civ., 8 juill. 2021, n° 20-11.140
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