Les diagnostics obligatoires en cas de vente

Propriétaire, vous souhaitez vendre un bien et vous ne savez pas quel diagnostic fournir pour vendre votre maison ou appartement ? Sachez que la législation encadre sérieusement la vente des biens immobiliers et la liste des diagnostics à fournir par le propriétaire ne cesse de s’allonger. Explications.

Aujourd’hui, on dénombre 9 diagnostics obligatoires. Ces documents seront regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT) à fournir en amont de la vente immobilière.

1. DPE : définir la consommation énergétique de votre logement

Désormais, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. Depuis 2011, il doit notamment figurer sur chaque annonce afin d’informer les futurs acquéreurs avant la visite. Ce diagnostic indique que la quantité d’énergie consommée dans votre logement a été analysée par un expert.

Ce document officiel permet d’apporter une information objective à l’acquéreur sur les dépenses énergétiques à prévoir. Cela comporte donc une analyse du bâtiment, du logement en fonction de sa surface, de l’orientation, du type de fenêtres, etc., mais également un point sur le système de chauffage, les équipements énergétiques, la production d’eau chaude ou encore la ventilation et le refroidissement. Cela permet autant de prévenir l’impact sur l’effet de serre que sur sa facture d’énergie.

Une étude du Ministère du Développement durable, publiée en juillet 2014, indiquait à ce sujet que plus de la moitié du parc de logements en France arborait une étiquette énergétique D ou E. Seuls 14 % des logements sont classés A, B ou C. Cette étude révèle également que les studios et les deux pièces du secteur locatif privé sont les logements les plus énergivores.

  • Validité : 10 ans.
  • Prix : environ 80 € pour un studio et 180 € pour une maison.

Bon à savoir

Le DDT prévoit donc aussi des recommandations et des conseils de bon usage, ainsi que des recommandations de travaux pour aiguiller au mieux le futur acquéreur sur ce qu’il peut faire pour améliorer l’effet de serre et la facture d’énergie.

2. Diagnostic amiante : pour les logements construits avant 1997

L’amiante est une substance dangereuse lorsqu’elle se dégrade. Mais, jusqu’à son interdiction, en 1997, elle était couramment utilisée dans le secteur du bâtiment, entrant notamment dans la composition des isolants. De nombreux logements sont donc susceptibles d’en contenir, et c’est un sujet qui a déjà fait beaucoup parler. Sachez également que, depuis 2013, le diagnostic amiante a été étendu aux matériaux extérieurs à l’habitation : toitures, bardages, conduits, façades... Si un DTA avait été délivré sans analyse de ces bâtis, alors vous devriez obligatoirement le compléter. Si le permis de construire de votre bien immobilier a été délivré avant le 1er juillet 1997, vous serez tenu de réaliser un DTA avant la vente. Attention, si votre diagnostic amiante date d’avant le 1er janvier 2013... il n’est plus valide pour vendre votre appartement ou maison. Pas d’alternative que de fournir un diagnostic réalisé après cette date, plus strict en matière de détection.

  • Validité : illimitée si aucune trace d’amiante n’est détectée. A l’inverse, un nouveau contrôle vous sera imposé 3 ans après la remise du rapport.
  • Prix : environ 80 € pour un studio à 120 € pour une maison.

3. Diagnostic Carrez : obligatoire dans les copropriétés

Si l’appartement ou la maison que vous vendez est en copropriété, vous serez tenu de réaliser un diagnostic Loi Carrez pour vendre votre bien. Obligatoire depuis 1997, ce contrôle vise à améliorer la protection des acquéreurs en instaurant une garantie de superficie. Le diagnostic Carrez doit être fait avant la mise en vente, car c’est un point qui doit être spécifié dans toute promesse de vente, d’achat ou d’acte authentique définitif de vente. Ce métrage détermine précisément la superficie du logement dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m. Balcons, terrasses, garages, caves et pièces inférieures à 8 m² ne sont pas pris en compte dans les mesures. Aussi, le diagnostic est valable à vie tant que des travaux n’ont pas modifié la surface habitable.         

  • Validité : définitive sauf si des travaux sont entrepris.
  • Prix : environ 70 € pour un studio, 120 € pour une maison.

Groupez vos diagnostics et économisez !

Pour une simple vente, à raison d’une centaine d’euros environ par diagnostic, l’addition finale peut se révéler assez salée pour le propriétaire. La solution ? Grouper les diagnostics ! Mais quel diagnostic pour vendre un appartement ou maison ? Certaines entreprises spécialistes de diagnostics immobiliers vous proposent en effet de réaliser les diagnostics dont vous avez besoin en une fois, vous permettant ainsi d’économiser sur les frais de déplacement. À la clé, des gains d’argent, mais aussi de temps !

4. Diagnostic plomb : pour les logements construits avant 1949

Il n’est pas rare de trouver au sein des logements les plus anciens des peintures au plomb. Or, celles-ci présentent un risque santé si elles se dégradent. Leur ingestion accidentelle peut provoquer une grave intoxication : le saturnisme. Aussi, pour tout logement à la vente construit avant le 1er janvier 1949, le propriétaire doit présenter obligatoirement un constat de risque d’exposition au plomb (CREP). En pratique, lors de ce diagnostic, un spécialiste inspecte peintures et revêtements de chaque pièce. S’il détecte la présence dangereuse de plomb, soit plus de 1 mg/cm², le diagnostiqueur doit préciser en quelle quantité et à quels endroits. Selon les cas, le propriétaire peut se voir dans l’obligation de réaliser des travaux d’entretien des peintures concernées ou d’effectuer les travaux nécessaires à leur retrait.

  • Validité : Le diagnostic plomb est valide 1 an pour une vente. Le vendeur est toutefois dispensé de l’actualiser si l’absence de plomb est clairement établie. Attention, si ce certificat a été dressé avant le 25 avril 2006, il n’est plus valide et vous n’aurez d’autre choix que de le refaire.
  • Prix : autour de 100 € pour un petit studio, 220 € pour une maison.

5. Diagnostic termites : certaines zones définies par arrêté préfectoral

Les termites sont de petits insectes xylophages, pouvant très sérieusement endommager les habitations contenant du bois, allant jusqu’à en détruire les fondations. Généralement, les galeries dans lesquelles les insectes se déplacent ne sont pas visibles et sont souvent situées dans les sols. Depuis 1999, le diagnostic termites est donc obligatoire pour vendre une maison ou un appartement dans les logements situés dans certaines zones définies par un arrêté préfectoral comme étant infestées par des termites ou susceptibles de l’être à court terme. Pour savoir si vous êtes concerné, contactez les services de votre préfecture.

  • Validité : 6 mois.
  • Prix : environ 70 € pour un petit studio, jusqu’à 200 € pour une maison.

Bon à savoir

Le diagnostiqueur est mandaté par le vendeur qui lui demande de réaliser le dossier des diagnostics techniques. Il est donc responsable vis-à-vis du vendeur en cas défaillance.

6. Risques naturels et technologiques : l’ERNMT-ERP

Anciennement appelé l’ERNT, certificat d’État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols, il est devenu l’ERNMT-ERP, le certificat d’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques. Obligatoire, il informe l’acheteur sur les risques potentiels identifiés sur le secteur géographique et sert à protéger les personnes, les biens immobiliers et l’environnement. En l’occurrence, il définit les risques majeurs comme les risques naturels, les risques miniers, les risques technologiques, les risques de pollution du sol ou encore le risque radon. Plus précisément, on peut noter parmi ces risques : les inondations, la sécheresse, les feux de forêt, mais aussi les risques pétroliers, chimiques ou encore, biologiques.

  • Validité : 6 mois.
  • Prix : entre 60/80 €.

7. Diagnostic gaz : pour les installations de plus de 15 ans

Depuis le 1er novembre 2007, le diagnostic gaz protège les acheteurs des risques de fuite liés à une installation au gaz qui serait défectueuse (intoxication au monoxyde de carbone, explosion…). Il est obligatoire pour tous les logements dont l’installation date de plus de 15 ans. Même chose pour les locations : les baux qui ont été conclus après le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur à 1975 et pour les baux conclus après le 1er janvier 2018 pour les autres logements.

  • Validité : 3 ans.
  • Prix : environ 100 € pour un studio, 150 € pour une maison.

Un diagnostic utile au fournisseur d’énergie

Les futurs acquéreurs peuvent communiquer le diagnostic électrique à leur futur fournisseur afin d’évaluer la conformité du logement et également procéder à une estimation budgétaire.

8. Diagnostic électrique : obligatoire pour les installation de 15 ans et plus

Ce contrôle est obligatoire depuis le 1er janvier 2009. Tout comme le diagnostic gaz, il concerne les installations de plus de 15 ans. Ce diagnostic doit être effectué sur l’ensemble des installations électriques privatives des locaux à usage d’habitation et les dépendances depuis le compteur individuel jusqu’aux bornes de raccordement des appareils. Il permet d’informer le futur acquéreur de la conformité ou non de l’installation électrique et des risques qu’une installation défectueuse peut provoquer. En revanche, ce diagnostic n’oblige pas le vendeur à faire des travaux de mise aux normes, sauf en cas de risque avéré.

  • Validité : 3 ans.
  • Prix : autour de 100 € pour un studio, 130 € pour une maison.

9. Diagnostic assainissement non collectif 

Dernier diagnostic en date, celui-ci répond directement aux règles mises en place par le Grenelle II du 12 juillet 2010. En vigueur depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic assainissement non collectif concerne les habitations qui ne sont pas reliées au réseau public et collectif d’assainissement. C’est un système que l’on trouve principalement dans les communes rurales. Il faut dire qu’en France, environ 5 millions de logements sont directement concernés, car non rattachés au système collectif. Pour établir ce diagnostic, des techniciens se déplacent et contrôlent toute l’installation, de la collecte au traitement en passant par l’évacuation des eaux usées. Fosse septique, bac à graisses, tranchées ou lit d'épandage, tout y passe, car l’assainissement est au cœur des préoccupations environnementales.

  • Validité : 3 ans.
  • Prix : environ 180 € (variable selon la commune). 

Comme pour tout diagnostic immobilier, le but de ces contrôles est double :

  1. Protéger l’acquéreur en l’informant sur ce qu’il achète et protéger le vendeur en évitant de mettre sa responsabilité juridique en jeu.
  2. Améliorer progressivement l’état des installations en les contrôlant et en faisant prendre conscience aux parties des travaux nécessaires.

Les points clés à retenir

Vous savez maintenant quels diagnostics pour vendre une maison ou un appartement sont obligatoires. Vous êtes donc en mesure de vous protéger autant que protéger le futur acquéreur et l’environnement !

La durée des diagnostics immobiliers pour la vente d'un logement

Diagnostic immobilier Duré de validité
Diagnostic de performances énergétiques (DPE) 10 ans
Diagnostic Amiante Illimité si négatif
Diagnostic Carrez Illimité si pas de nouveaux travaux
Diagnostic Plomb Illimité si négatif / 6 mois si positif
Diagnostic Termites 6 mois
État des risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT-ERP) 6 mois
Diagnostic Gaz 3 ans
Diagnostic Electricité 3 ans
Diagnostic Assainissement 3 ans