Le cahier des charges d'un lotissement est-il opposable entre colotis ?

Morgane Jacquet
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Le cahier des charges, au même titre que le règlement de lotissement, est un document incontournable régissant les rapports entre les colotis. Mais s'agit-il d'un document opposable entre colotis ? On vous répond.

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Un lotissement
Un coloti peut-il invoquer un passage du cahier des charges de lotissement à l'encontre d'un autre coloti ? © Toutenphoton
Sommaire

La nature juridique du cahier des charges du lotissement

À la différence du règlement de lotissement, le cahier des charges est un document contractuel entre les colotis. Ce document a pour objet d’organiser la vie collective du lotissement ainsi que des obligations réciproques, en prenant notamment la forme de servitudes. Le cahier des charges régit les relations entre les colotis et s’impose à eux.

Le cahier des charges, opposable aux autorisations d’urbanisme

À la différence du règlement de lotissement qui, lorsqu’il existe et n’est pas caduc, est opposable aux demandes d’autorisation d'urbanisme, le cahier des charges, quant à lui, n’est pas automatiquement opposable.

Les cahiers des charges approuvés avant la réforme de 1976 par l’autorité préfectorale, font aujourd’hui exception puisqu’ils sont opposables aux autorisations d’urbanisme.

L’imprescriptibilité du cahier des charges

Sauf stipulation contraire, les clauses du cahier des charges sont en principe imprescriptibles. En clair, ils ne sont soumis à aucune date de péremption. Toutefois, certaines actions contractuelles sont couvertes par la prescription civile de 30 ans. Cela peut concerner des obligations entre les colotis qui seraient exécutées tardivement. Ainsi, si le cahier des charges impose que la réalisation de certaines obligations, notamment le bouchage des ouvertures ayant vue sur un lot, doit être réalisée dans un délai de 6 mois à compter de l'acquisition du lot, l’action des colotis pour obtenir la réalisation de cette obligation ne pourra être introduite plus de 30 ans après la date à laquelle elle aurait pu l'être.

L’action des colotis entre eux

La qualité de coloti permet d’engager une action à l’égard d’un autre coloti ne respectant pas le cahier des charges. 

Il n’est pas nécessaire qu’un préjudice subsiste pour exiger devant les juridictions le respect du cahier des charges.

 

  • Cass. 3e civ., 22 mai 2012, n° 10-25.227 
  • Article L 442-9 al. 3 du Code de l’urbanisme
  • Cass. 3e civ. 21-1-2016 n° 15-10.566 FS-PB :  BPIM 2/16 inf. 92 
  • Réponse ministérielle n° 26099, publiée au JOAN du 14 octobre 2008
  • Conseil d’Etat, 10 févr. 1992, n° 91967
  • Cass. 3e civ., 18 mai 1989, n° 87-19.311
  • Articles 2262 et   2227  du Code civil; 
  • Cass. 3e civ., 22 oct. 2008, n° 07-16.570; Cass. 3e civ., 21 janv. 2016, n° 15-10.566.
  • Cass. 3e civ., 22 mai 1996, n° 93-19.462
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