Vous vous interrogez sur vos droits à construire dans un lotissement déjà créé. Oui, la création d’un lotissement peut, sous certaines conditions, vous permettre de figer l’application des règles d’urbanisme en vue de l’obtention d’un permis de construire. On explique pourquoi et comment.
Aménager, lotir… quelles sont les autorisations nécessaires ?
Il existe deux autorisations différentes permettant la création d’un lotissement.
Un permis d’aménager qui est requis :
- pour la création des lotissements incluant des voies, des espaces ou des équipements propres au lotissement, communs à plusieurs lots, réalisés par un lotisseur,
- lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé ou en cours de classement.
Dans tous les autres cas, une simple déclaration préalable vous permettra de procéder au lotissement de votre terrain.
Un permis de construire valant division peut également permettre de diviser un terrain. Toutefois, cette option ne constitue pas une opération de lotissement. Les règles prévues dans cet article ne sont donc pas applicables à cette autorisation d’urbanisme.
Comment des règles d’urbanisme peuvent-elles se cristalliser ?
Afin de vous protéger contre une éventuelle évolution des règles d’urbanisme en vigueur, lesquelles pourraient remettre en cause votre projet, le Code de l’urbanisme prévoit une cristallisation des règles d’urbanisme.
S’agissant des déclarations préalables, que la décision d’acceptation de l’administration soit expresse ou tacite, le droit en vigueur restera figé pendant une durée de cinq ans à compter de la date de la décision. Ainsi, une demande de permis de construire ne pourra pas être refusée ni assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de nouvelles dispositions d'urbanisme.
La réponse tacite de l’administration à une déclaration préalable est une décision de non opposition. Dans ce cas, un certificat de non opposition peut être demandé en mairie.
S’agissant des permis d’aménager, le délai de cinq ans est également applicable. Ainsi, les demandes de permis de construire ne pourront pas être refusées à l'appui de dispositions nouvelles intervenues dans ce délai et ce à compter de la date d’achèvement des travaux d’aménagement dûment constatés.
Aucune évolution des dispositions du Code de l’urbanisme ou des dispositions applicables au niveau local ne peuvent donc remettre en cause le projet de lotissement tel qu’il avait été initialement prévu. Cela est également applicable même si les documents d’urbanisme sur lesquels le droit à construire s’est fondé, font l’objet d’une annulation contentieuse.
Le Conseil d’État a précisé qu’au cours de ces cinq ans de cristallisation, l’administration ne pouvait pas non plus opposer au demandeur de sursis à statuer en attente d’une évolution des règles d’urbanisme. Cela serait, en effet, contraire aux dispositions du Code de l’urbanisme.
Il a été jugé que cette cristallisation ne pouvait bénéficier au lotisseur. En effet, l’objet d’un lotissement est la cession des terrains. Sans cession des différents lots, il faut considérer que l’opération de lotissement n’est pas réalisée. Le Conseil d’État a donc affirmé que la cristallisation ne pouvait être applicable qu’au propriétaire ayant acquis le lot.
- Article L. 442-14 du Code de l’urbanisme
- CE, 31 janvier 2022, n° 449496
- CE, 13 juin 2022, n° 452457 M. et Mme B.
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