Offre d'achat acceptée, l’agence immobilière est-elle responsable si le vendeur se rétracte ?

Il peut arriver qu’un vendeur, qui a mandaté une agence immobilière pour la vente de son logement, se rétracte après avoir accepté une offre d’achat. Dans ce cas, le vendeur en avait-il le droit ? Quelles sont les responsabilités de l’agence immobilière vis-à-vis de l’acheteur ?

Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilière ?

L’offre d’achat est un acte par lequel un acheteur fait une proposition au vendeur dont il souhaite acheter le bien immobilier. Dans cette offre d’achat, l’acquéreur propose donc au vendeur d’acheter son bien à un prix qui peut être le prix fixé par le vendeur ou un prix inférieur. La proposition d’achat peut être verbale, mais dans ce cas, elle n’a pas de valeur juridique car elle est difficile à prouver. Il est donc conseillé de toujours formuler une offre d’achat à l’écrit afin d’en conserver une trace et de prouver son existence le cas échéant. A partir du moment où le vendeur a accepté, il ne peut plus revenir sur sa décision.

Bon à savoir

Une offre d'achat doit être écrite et signée par le vendeur et l'acheteur.

L’agence immobilière n’est pas responsable si le vendeur se rétracte

Si le vendeur décide de se rétracter après avoir accepté une offre d’achat, l'agence immobilière n’en est pas responsable, car sa responsabilité n’est engagée que si elle commet directement une faute à l’égard du mandant, à savoir le vendeur. A ce titre, les obligations de l’agence immobilière se limitent à certaines missions :

  • L’obligation de moyens : l’agence immobilière doit tout mettre en œuvre pour que la vente du bien pour lequel elle a été mandatée ait lieu. Elle n’a pas en revanche d’obligation de résultat.
  • L’obligation dans la rédaction des actes : l’agence immobilière est tenue pour responsable des conditions de forme, des formalités et de la sécurité des parties lors de la rédaction d’actes juridiques tels que le compromis de vente.
  • L’obligation de conseil et d’assistance.

Dans le même ordre d’idée, l’agence immobilière ne peut être sanctionnée pour dépassement de pouvoirs, pour un délit commis dans l’exécution de son mandat ou en cas de violation de son devoir de conseil. Mais lorsque le vendeur décide de se rétracter alors qu’il n’en a pas le droit, l’agence immobilière ne peut pas être tenue pour responsable.

Le vendeur se rétracte, la justice peut l'obliger à vendre son bien

Si un vendeur ayant accepté une offre d’achat souhaite se rétracter, c’est généralement parce qu’il a trouvé un candidat à l’acquisition qui lui propose d’acheter son bien à un prix supérieur à celui qu’il a accepté dans l’offre d’achat de l’acheteur initial. Il s’agit donc du cas où le vendeur a initialement accepté une offre à un prix inférieur à celui qui était fixé, et il souhaite rompre l’engagement avec le premier acheteur afin d’accepter une offre plus avantageuse pour lui. Mais pour autant, le vendeur ne peut pas se soustraire de son engagement. Contrairement à l’acheteur, il ne bénéficie pas d’un délai de rétractation, et son acceptation de l’offre vaut engagement ferme. En se rétractant, il prend donc le risque que l’acheteur saisisse la justice, car dans ce cas, le juge peut obliger le vendeur à vendre son bien à l’acheteur dont il a accepté l’offre, au prix convenu dans cette dernière.

Bon à savoir

Le vendeur a tout à fait le droit de refuser une offre d’achat mais s'il l'a accepté, il ne peut pas revenir sur sa décision.