Lotissement : quelles responsabilités pour la mairie gestionnaire des espaces verts ?

Le transfert de la gestion des espaces communs d’un lotissement, dans lesquels figurent les espaces verts, peut être réalisé de deux manières différentes.

• Lors de la création du lotissement : dans cette situation, une convention de transfert est prévue dès l’origine. C’est elle qui prévoit quels seront les espaces transférés ainsi que les modalités encadrant ce transfert (R442-8 CU). 
• Par transfert amiable : le transfert est organisé après la fin des travaux par un commun accord entre la commune et le propriétaire des espaces concernés (lotisseur, association syndicale, propriétaire d’un lot…). Ce transfert est envisageable, même si cela n’était pas prévu dès l'origine (CAA Paris, 8 juillet 2004, n°00PA00332). En général, le transfert à lieu à titre gratuit au profit de la commune à la suite d’un vote en assemblée générale et après que la commune ait pris une délibération pour en approuver le principe.

Les espaces verts d’un lotissement sont considérés comme des parties communes. Même lorsqu’ils sont transférés à la commune, ils conservent ce statut.

En droit de l’urbanisme, il existe un principe selon lequel les droits et obligations définis dans le cahier des charges du lotissement - notamment ceux relatifs aux parties communes comme les espaces verts - ne disparaissent pas d’eux-mêmes, contrairement aux règles d’urbanisme d’ordre général (article L. 442-9 du Code de l’urbanisme).

Ce principe est fondamental : il empêche la commune, bénéficiaire du transfert, de modifier librement l’usage de ces espaces. Même intégrés au patrimoine communal, ces espaces verts doivent être entretenus et préservés par la commune, afin de respecter les engagements pris à l’égard des colotis (les habitants du lotissement).

En effet, le transfert n’a pas conféré à la commune une pleine propriété exclusive. Celle-ci n’a été désignée que comme gestionnaire des espaces, tandis que la propriété collective continue d’être portée par les colotis, représentés par l’association syndicale du lotissement.

En principe non. Si la commune veut se défaire de son obligation d'entretien et de pérennisation de ces espaces verts, elle devra préalablement adopter une délibération de désaffectation, c’est-à-dire décider que ces espaces ne sont plus destinés à un usage public. Mais elle ne peut le faire qu’après avoir obtenu l’accord des colotis.

À l’origine (loi ALUR), cet accord devait être unanime, ce qui était souvent difficile à obtenir. La loi ELAN a assoupli cette règle : aujourd’hui, la commune peut désaffecter les espaces verts si la moitié des propriétaires représentant les deux tiers de la surface du lotissement, ou les deux tiers des propriétaires représentant au moins la moitié de la surface, donnent leur accord (article L. 442-10 du Code de l’urbanisme).

Cette désaffectation doit aussi être conforme aux règles du plan local d’urbanisme (PLU). Enfin, le lotisseur peut encore s’y opposer, dans un délai de 5 ans après la fin des travaux, s’il est toujours propriétaire d’un terrain constructible dans le lotissement.

Une seule exception

Il existe une seule exception à cette règle : la commune peut passer outre avec une procédure d’expropriation. Cela signifie qu’elle peut reprendre la main sur les espaces verts sans l’accord des colotis, mais uniquement dans un cadre très strict.

Cette procédure est complexe et fortement encadrée par la justice. Elle suppose une enquête publique approfondie et la justification d’un motif d’intérêt général clair et sérieux. Sauf cas exceptionnel, il est donc rarement conseillé aux collectivités d’y avoir recours.