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Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, appelée Carrez, est incontournable lorsqu’il s’agit de vendre, acheter ou proposer en location un logement en copropriété. Mais à quoi sert-elle, quand est-elle nécessaire ? comment la calculer et que faire en cas de litige ?

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Sommaire

À quoi sert la loi Carrez ?                                         

Elle a pour objet d’informer les acquéreurs de lots de copropriété sur leur surface exacte. La loi Carrez fixe des règles de calcul de superficie uniformes permettant de sécuriser l’acquéreur. Elle sert, en outre, au calcul du prix de vente du bien et à celui des taxes foncières et d’habitation.

Selon l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout avant-contrat et tout acte authentique de vente doit mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété. À défaut, une action en nullité de l’avant-contrat et de l’acte de vente peut être intentée dans le mois suivant sa signature.   

Dans quel cas la loi Carrez est nécessaire ?

Elle s’applique à tous les lots ou fractions de lots en copropriété, dès lors qu’ils ont une superficie minimale de 8 m². Cela concerne :

  • Les biens situés dans une copropriété horizontale comme les immeubles.
  • Les logements dans une copropriété verticale comme les maisons en lotissement.

Il peut s’agir de biens à usage d’habitation ou professionnel de type local commercial.

Comment calculer une superficie en loi Carrez ?

C’est l’article 4-1 du décret n° 97-532 du 23 mai 1997 qui définit ce qu’est la surface privative d’un lot de copropriété. Celle-ci est égale à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par :

  • Les murs ou les cloisons.
  • Les marches et les cages d’escalier.
  • Les gaines.
  • Les embrasures de portes et de fenêtres.

À noter : cette superficie prend seulement en compte la surface des planchers dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m².  

Le recours à un professionnel est-il obligatoire ?

Rien n’oblige dans la règlementation à recourir au service d’un diagnostiqueur professionnel pour réaliser un mesurage loi Carrez. Cependant, cela est vivement conseillé.

Quelle différence entre surface habitable et superficie Carrez ?

La surface habitable et la superficie Carrez se distinguent par les éléments pris en compte pour leur calcul. Celui de la surface habitable prévu à l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation est, en partie, identique à celle de la surface loi Carrez.

La surface habitable est, en effet, la superficie de plancher des parties d’un bien d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre, déduction faite de celles occupées par les mêmes éléments que ceux prévus dans la loi Carrez. Cependant, il est précisé que les superficies suivantes ne rentrent pas dans ce calcul :

  • Les combles non aménagés.
  • Les sous-sols et les caves.
  • Les remises et les garages.
  • Les terrasses, loggias et balcons.
  • Les séchoirs extérieurs au logement.
  • Les vérandas.
  • Les locaux communs.
  • Toute autre dépendance du logement.

Contrairement à la superficie habitable, ces surfaces sont prises en compte dans le calcul de la loi Carrez dès lors qu’elles ont une hauteur supérieure à 1,80 m.

Quelles sont les sanctions en cas d’erreur ?

En cas de doute sur la superficie loi Carrez mentionnée dans l’acte authentique de vente, l’acquéreur peut réaliser un mesurage contradictoire. Si les résultats de celui-ci font apparaître un résultat inférieur de plus d’un vingtième, soit plus de 5 %, à celui contenu dans l’acte en question, une action en diminution du prix de vente peut être menée par l’acquéreur. Elle doit être exercée dans un délai d’un an à compter de la date de la signature du contrat de vente. 

Si le vendeur a fait appel à un diagnostiqueur immobilier pour réaliser le mesurage loi Carrez, il peut se retourner contre lui pour obtenir le remboursement de la somme qu’il a dû reverser à l’acheteur.

La mention et l’exactitude de la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété dans l’acte de vente constituent l’une des obligations principales du vendeur. Mieux vaut ne pas faire l’impasse sur celle-ci pour éviter des désagréments ultérieurs. Vendeurs, n’hésitez donc pas à faire mesurer votre logement par un professionnel certifié comme c’est le cas pour d’autres diagnostics immobiliers obligatoires. Vous pouvez, si vous le souhaitez, vous référer à l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour trouver un professionnel qualifié.

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