Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, tout acquéreur peut formuler une offre de vente, les conséquences de l’acceptation de cette offre par le vendeur peuvent entraîner une vente parfaite.
Vendeur et acquéreur sont d'accord : la vente est parfaite
La législation prévoit que la rencontre d’une offre et d’une acceptation représente le mode de formation des contrats. L’offre est une manifestation unilatérale de volonté par laquelle l’offrant fait connaître au destinataire de l’offre sa volonté de contracter à des conditions déterminées. Lorsque cette offre est suffisamment précise et ferme, elle peut entrainer la vente parfaite par l’acceptation de son destinataire.
Il est strictement interdit de demander à l’acquéreur le versement d’une somme d’argent au stade de l’offre d’achat, et ce, quelles qu’en soient la cause et la forme. La sanction de cette interdiction est la nullité relative de l’offre d'achat.
Attention au contenu de l’offre d'achat du bien immobilier
Deux jurisprudences récentes illustrent les limites du principe général de vente parfaite. En pratique, le contenu des offres d’achat est très important pour savoir si les parties sont engagées ou non au stade de l’offre.
La forme de l’acceptation de l'offre d'achat
Dans un arrêt de la cour de cassation du 17 janvier 2019, les juges considèrent que suite à la présentation d’une offre d’achat, un simple courrier électronique du vendeur retraçant l’historique des échanges et un accord verbal du directeur indiquant qu’un accord écrit du service juridique était nécessaire, ne valent pas acceptation, de sorte que le vendeur n’est pas engagé. Il est, donc, nécessaire que l’accord du vendeur soit clair et ferme, un simple accord de principe ne forme pas la vente. Pour cela l’acquéreur devrait démontrer que le vendeur aurait exprimé clairement et délibérément l’acceptation de son offre.
Le contenu de l’offre de vente
La Cour de cassation a rendu un arrêt le 27 juin 2019 qui considère que la vente n’était pas parfaite. Une offre est présentée par un acquéreur et le vendeur donne son accord à la vente. Cependant, l’analyse des pièces produites devant les juges démontrait que les parties avaient, d’un commun accord soumis la rencontre des volontés à la conclusion d’un avant contrat. Ainsi, un accord précis du vendeur ne vaut pas vente lorsque, par exemple, une clause de l’offre indique que les parties ne seront engagées que lors de la signature d’un compromis de vente.
- Articles 1113 et suivants du code civil
- Article 1589-1 du code civil
- Arrêt de la Cour de cassation du 17 janvier 2019 n°17-26162
- Arrêt de la Cour de cassation du 27 juin 2019 n°18-15863
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