Quelles sont les règles et les limites du droit d'usage et d'habitation à titre gratuit ?

Vous souhaitez héberger un parent chez vous ? Vous avez un bien immobilier dont vous voudriez faire profiter un proche à titre gratuit ? Le droit d'usage et d'habitation peut s'appliquer.

Définition

Le droit d'usage et d'habitation (DUH) à titre gratuit réunit plusieurs droits immobiliers. Il y a le droit d'usage, le droit d'habitation et la notion de « titre gratuit ». Dans ce contexte, le propriétaire d'un bien immobilier permet à un tiers de faire de ce bien sa résidence principale gratuitement.

Autrement dit, le bénéficiaire ne paie pas de loyer (ou toute autre compensation financière). Ce droit peut être d'une durée temporaire ou s'éteindre au décès du titulaire. Dans ce dernier cas, on parle de viager.

Comment mettre en place ce droit ?

Le propriétaire et le preneur se mettent d'accord sur les modalités : la durée éventuelle, les conditions d'utilisation (entretien et réparations), les mesures en cas d'hospitalisation du tutélaire ou de départ en maison de retraite, etc. Il n'est pas obligatoire de faire rédiger un acte notarié. Il est toutefois recommandé de faire appel à un conseiller juridique et de mettre l'accord par écrit sous forme de convention. On parle aussi de « prêt à usage » ou de « commodat », en opposition au « contrat de location ».

Notez que cette convention servira de justificatif d'hébergement. S'il n'y a pas de convention, le propriétaire peut remettre une attestation d'hébergement en cas de besoin.

Différences avec l'usufruit

L'usufruit est un droit qui permet d'utiliser un bien immobilier sans en être le propriétaire. L'usufruitier peut faire du bien son habitation principale. À la différence du titulaire d'un droit d'usage et d'habitation à titre gratuit, l'usufruitier peut en percevoir les revenus. En d'autres termes, il est possible de mettre le bien en location et d'en percevoir les loyers. Autre différence : un usufruit peut être cédé ou vendu.

Qui peut bénéficier d'un droit d'usage et d'habitation ? Ce droit est attribué à une seule personne. Il peut s'agir d'un membre de la famille du propriétaire ou d'un tiers. Ce droit s'applique aussi entre époux dans le cadre d'une succession.

Quand le propriétaire devient hébergeur

Les règles et les limites sont déterminées dans le cadre de la convention cosignée. Cependant, le droit d'usage et d'habitation à titre gratuit est encadré par le Code civil (articles 625 à 636) et le Code général des impôts. Le propriétaire peut donc s'y référer.

Voici quelques règles à prendre en compte dans le cadre d'une convention :

• le preneur (et sa famille) peut jouir du bien, mais il ne peut pas en faire profiter des tiers ;
• l'hébergé doit souscrire à une assurance habitation ;
• l'hébergé assure l'entretien courant, tandis que le propriétaire prend en charge les grosses réparations ;
• le propriétaire est redevable de la taxe foncière, mais peut demander au titulaire son remboursement.

En ce qui concerne la déclaration aux impôts : lorsque la personne hébergée déclare ses revenus, elle coche la case « occupant à titre gratuit ». Le propriétaire dont le bien est occupé à titre gratuit doit également le déclarer.

Dans le cadre d'une succession entre époux

Le conjoint survivant peut bénéficier du droit d'usage et d'habitation à titre gratuit du logement si le conjoint défunt était propriétaire.

• Le conjoint survivant doit, au moment du décès, occuper le logement au titre d'habitation principale.
• Il peut profiter de ce droit pendant un an.

S'il en exprime le souhait dans l'année, le conjoint survivant peut bénéficier d'un droit d'usage et d'habitation viager (sauf conditions testamentaires du défunt).

Le droit d'usage et d'habitation à titre gratuit présente des avantages pour loger un proche. Mais il a aussi des limites.

• Le droit d'usage et d'habitation prend fin après une durée prédéfinie ou au décès du titulaire. Il est incessible : il ne peut pas être transmis après le décès.
• Le bénéficiaire de ce droit ne peut pas en tirer de revenus du logement (en le mettant en location, par exemple).
• Dans la mesure où il s'agit d'un hébergement à titre gratuit, le titulaire ne peut pas demander une allocation logement de la Caf.
• L'hébergement à titre gratuit peut avoir un impact sur les prestations sociales comme le RSA et la prime d'activité. Il est considéré comme un avantage en nature. À ce titre, il est pris en compte dans le calcul des prestations sociales.