Vous avez reçu en donation un bien immobilier et souhaitez le vendre. Avant toute démarche, il est important de vous référer à l’acte de donation, qui peut contenir certaines clauses limitant votre droit de disposer du bien librement. Ces restrictions peuvent avoir des conséquences sur la validité de la vente et doivent donc être vérifiées avec attention.
Les clauses de l’acte de donation qui limitent la vente d'un bien donné
Un acte de donation peut contenir une clause d’inaliénabilité (une clause d’interdiction de vendre, en d’autres termes). Cette clause n’est valable que lorsqu’elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux du donateur. Pour pouvoir vendre, le donataire (bénéficiaire de la donation) devra obtenir, en amont, par acte notarié, l’accord du donateur. À défaut, la vente peut être annulée et la donation révoquée.
L’acte de donation peut également comprendre une clause de révocation en cas de survenance d’un enfant, c’est-à-dire que si le donateur a un enfant après la donation, celle-ci pourra être annulée.
En cas de droit de retour conventionnel (clause prévoyant qu’en cas de prédécès du donataire, le bien reviendra au donateur), la vente du bien ne peut pas être remise en cause. Cette clause s’accompagne donc généralement d’une clause d’inaliénabilité.
Quand une donation peut être contestée par les héritiers
La loi accorde à certaines personnes, que l’on appelle les « héritiers réservataires », une part minimale dans une succession : la réserve héréditaire. Ces héritiers réservataires sont les enfants ou le conjoint en l’absence d’enfant.
La donation qui porterait atteinte à la réserve héréditaire d’une personne peut être réduite devant un juge. En d’autres termes, l’héritier réservataire qui recevrait une part inférieure à celle à laquelle il aurait pu prétendre peut revendiquer l’intégralité de sa part devant le juge.
Le donataire aura le choix d’indemniser la succession ou de remettre le bien reçu en donation dans la masse successorale afin qu’il soit partagé entre les héritiers. On appelle cette action en justice l’action en réduction.
Si le bien donné a été vendu avant la clôture de la succession litigieuse, la vente peut être annulée.
Comment vendre le bien malgré les contraintes
Afin d’éviter que la vente soit annulée, il faut l’accord du donateur et des héritiers protégés. Il est également possible d’insérer une condition suspensive de levée de la clause d’inaliénabilité dans le compromis.
Le consentement à la vente peut être donné au jour de la donation par une clause dans l’acte de donation ou à tout moment après, par acte notarié. Et, au décès du donateur, chaque héritier réservataire pourra renoncer à la vente du bien, mais également à tout recours contre le donataire.
Références juridiques
- Article 1096 al.3 du Code civil
- Article 965 du Code civil
- Article 866 et 924 anciens du Code civil
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