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Le syndic peut-il être tenu responsable d'un défaut d'organisation d'une assemblée générale ?

Le syndic peut-il être tenu responsable d'un défaut d'organisation d'une assemblée générale ?

Le syndic est mandaté par la copropriété pour procéder aux actes nécessaires à la bonne gestion de l’immeuble, notamment la tenue des assemblées. C’est un élément important de sa mission de syndic.

Le syndic peut-il être tenu responsable d'un défaut d'organisation d'une assemblée générale ?

Le syndic peut être responsable en cas de défaut d’organisation

Le syndic peut voir sa responsabilité engagée dès lors qu’il commet une faute dans l’exercice de ses fonctions et que cette faute entraine un préjudice et ce même s’il s’agit d’une simple négligence ou imprudence.

Exécution des décisions

Le syndic est tenu d’exécuter les décisions prises en assemblée générale, et ne peut voir sa responsabilité engagée si la décision est par la suite annulée. Toutefois, il peut voir sa responsabilité engagée s’il n’attire pas l’attention de l’assemblée si la décision prise est illicite.

Exemples de faute du syndic

Le syndic peut voir sa responsabilité engagée lorsqu’il ne convoque pas dans les délais ou lorsqu’il omet de joindre des documents nécessaires à la convocation (dont la liste est fixée à l’article 11 du décret du 17 mars 1967). Il n’a pas le droit de retirer une question dont un copropriétaire a demandé l’inscription à l’ordre du jour. Un arrêt considère que le retrait de l’ordre du jour d’une question concernant des travaux de réfection de la toiture au motif qu’elle était en bon état alors qu’elle ne l’était pas, entrainait la responsabilité du syndic. L’obligation de vigilance du syndic est, toutefois, atténuée quand la règlementation n’est pas suffisamment précise. Dans un arrêt de 2009, la cour d’appel de Paris a considéré que la responsabilité du syndic ne pouvait pas être retenue alors qu’il a fait voter une décision d’installation d’une antenne à la majorité absolue et qu’une controverse jurisprudentielle existait quant à la majorité applicable (certains considérant, alors, que cette décision doit être adoptée à l’unanimité des copropriétaires).

Bon à savoir

Les juges rappellent que les copropriétaires n’ont aucun droit ou qualité pour procéder eux-mêmes à l’exécution des décisions d’assemblée générale.

Le syndic est important pour la mise en place des assemblées générales

La loi confère au syndic des missions relatives à la mise en œuvre et aux conséquences des assemblées générales. Il doit, notamment, effectuer les actions suivantes :

  • Convoquer les copropriétaires aux assemblées.
  • Assurer le secrétariat des assemblées (sauf décision contraire).
  • Etablir la feuille de présence de l’assemblée (sauf décision contraire).
  • Notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants.

D’autre part, il lui est interdit de présider l’assemblée. Il ne peut pas non plus recevoir de mandat visant à représenter un copropriétaire, cette interdiction s’étend à son conjoint, son partenaire de pacs ainsi que ses préposés. Il doit procéder à l’exécution des décisions prises en assemblée, sa responsabilité pourrait être engagée en cas de défaillance.

Références juridiques
  • Article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557
  • Arrêt de la cour d’appel de Paris du 31 octobre 1990 n°89/23737
  • Arrêt de la Cour de cassation du 21 oct. 2009, n° 08-19.111
  • Arrêt de la cour d’appel de Paris du 3 décembre 2008 n°06/20076