Copropriété : quelle différence entre majorité absolue et majorité à l'unanimité ?

Copropriété :  quelle différence entre majorité absolue et majorité à l'unanimité ?

Comprendre les règles de majorité dans le cadre d’un vote en assemblée générale de copropriété peut être difficile. Déroulement du vote, types de majorité, décisions concernées... tout ce qu’il faut savoir.

Il y a 4 types de vote lors d'une assemblée générale de copropriété

Dans une copropriété, toutes les décisions importantes sont votées par les copropriétaires réunis en assemblée générale, une fois par an. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes. La prise de ces décisions fait l'objet d'un encadrement strict par la loi du 10 juillet 1965. Selon leur importance et leurs conséquences sur la copropriété, les résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale exigent une majorité plus ou moins difficile à obtenir. On peut en dénombrer 4, dont les règles évoluent régulièrement :

  1. La majorité à l’unanimité.
  2. La majorité absolue.
  3. La double majorité.
  4. La majorité simple.

Précisons qu’un même ordre du jour peut comprendre plusieurs décisions, impliquant différentes majorités. En ce qui concerne le déroulement des votes, ils peuvent être recueillis par bulletin nominatif, par appel nominatif ou à main levée. Ils ne peuvent en aucun cas avoir lieu par correspondance ou à bulletin secret. Le procès-verbal de l'assemblée générale doit ensuite détailler précisément les résultats du vote. Les oppositions et les abstentions doivent également être comptabilisées.

Bon à savoir

Si l’équipement concerné est utilisé uniquement par certains copropriétaires (ascenseur, escalier…), seuls ceux-ci voteront lors de l’assemblée générale.

1. Qu’est-ce que la majorité à l’unanimité ?

Contrairement aux autres décisions, les décisions lourdes de conséquences pour la copropriété exigent l’accord de tous les copropriétaires, et non pas seulement des copropriétaires présents ou représentés. Le moindre absent non représenté lors de l'assemblée générale ne permettra pas d'obtenir l'unanimité, même si la quote-part de ce copropriétaire est faible. Les décisions, qui doivent être prises à l’unanimité, sont celles qui concernent la vente de parties communes dès lors que cela porte atteinte à la destination de l’immeuble, la modification de la répartition des charges, la souscription d'un emprunt collectif pour le compte du syndicat des copropriétaires, l'installation ou la suppression d'éléments d'équipement ou de services collectifs (boites aux lettres, sonnettes), la suppression d’un poste de gardien portant atteinte à la destination de l’immeuble, ou encore les décisions qui imposent à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives. Précisons que la destination de la copropriété (à usage d'habitation seule, à usage d'habitation et exercice des professions libérales…) est définie par le règlement de copropriété mais dépend également des caractéristiques de l'immeuble.

Quote-part et assemblée générale, comment ça marche ?

Plus la quote-part d'un copropriétaire est importante, plus son nombre de voix est conséquent et plus il aura de poids dans le résultat du vote.

2. Qu’est-ce que la majorité absolue ?

Lors de l’assemblée générale, la majorité absolue est exigée pour des décisions importantes, mais moins « lourdes » que celles nécessitant l’unanimité. Il s’agit notamment des résolutions relatives à la désignation d’un nouveau syndic, à l’élection des membres du conseil syndical, aux travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre n’affectant pas les parties communes ou encore aux travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans modifier la destination de la copropriété. Pour être validée, la décision doit obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents à l’assemblée générale. Elle peut donc être difficile à obtenir. Pour éviter les blocages, il est cependant possible de réaliser un 2e vote dans certains cas. Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple. Si le projet n’a pas recueilli le tiers des voix et que le vote ne concerne pas les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration de l’immeuble, ni l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, une nouvelle assemblée générale peut aussi délibérer à la majorité simple.

Vidéo : tout savoir sur les votes en assemblée générale de copropriété

3. Qu’est-ce que le vote à double majorité ?

Le vote à double majorité concerne les décisions modifiant l’organisation ou le fonctionnement de la copropriété. Ce type de majorité concerne l’achat ou la vente de parties communes sans atteinte à la destination de l’immeuble, la modification du règlement de copropriété concernant l'usage et l'administration des parties communes ou les modalités d’ouverture des portes d’accès, l’octroi à un copropriétaire d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, la suppression d’un poste de gardien sans atteinte à la destination de l'immeuble ou encore l’autorisation de surélever ou de construire des bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatif. Bien plus difficile à obtenir que la majorité simple, la double majorité nécessite que la majorité des copropriétaires (représentant au moins les deux tiers des voix) soit favorable au projet. Cette majorité est souvent difficile à atteindre, en raison du fait que de nombreux copropriétaires sont absents lors des assemblées générales. Il est donc nécessaire de collecter des pouvoirs en prévision du vote. Précisons toutefois qu’il est possible de réaliser un second vote avec une majorité allégée pour les travaux d’amélioration.

4. Qu'est-ce que la majorité simple ?

La majorité simple est la plus facile à obtenir : pour qu’un projet soit adopté, il suffit que le nombre de voix « pour » soit supérieur au nombre de voix « contre ». Seules les voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale sont prises en compte. Les copropriétaires absents et les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte. Précisons que pour organiser un vote à majorité simple, aucun minimum de copropriétaires présents ou représentés n’est requis. Ce sont les résolutions les plus courantes d’une copropriété qui sont votées à majorité simple, notamment les décisions qui relèvent de l’administration générale de l’immeuble : les travaux d’entretien courant pour les parties communes (entretien de l’ascenseur par exemple), l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical, le vote du budget prévisionnel de la copropriété, les travaux obligatoires (ravalement imposé par l’administration, mise aux normes des ascenseurs, etc.) ou encore l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques sur les places de stationnement couvertes. La majorité simple est également employée pour toutes les autres résolutions n'ayant pas été définies par la loi à une autre majorité.

Assemblée générale : par qui peut être représenté un copropriétaire ?

Un copropriétaire peut donner un mandat à la personne de son choix pour être représenté à l’assemblée générale, sauf au syndic, à son conjoint ou à un membre de sa famille.