Les DPE de complaisance : une fraude massivement répandue

Les propriétaires et bailleurs doivent obligatoirement réaliser un dossier de diagnostics techniques avant de vendre ou de louer un bien immobilier. Parmi eux, le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement.

La loi Climat et Résilience de 2021 impose aux bailleurs de proposer un logement décent, c’est-à-dire consommant moins de 450kWh/m2/an. À partir du 1er janvier 2025, le logement obtenir a minima la classe F. Conséquences de cette nouvelle législation :

• Les notaires constatent une correction des prix de vente des biens immobiliers en fonction de la note obtenue au DPE : c’est la valeur verte ;
• Les bailleurs doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique pour augmenter le loyer ou poursuivre la location.

La tentation est grande, donc, pour les propriétaires de logements énergivores de falsifier les résultats, en demandant au diagnostiqueur de leur fournir un DPE de complaisance.

Alors, la falsification du DPE est-elle un phénomène isolé ? Pas vraiment, si l’on en croit une étude récente de KRNO, une start-up spécialisée dans la fiabilisation de ce diagnostic. Après avoir analysé les données de 8 millions de DPE, l’étude révèle une fraude massive : 1,3 million de logements seraient concernés.

Plus précisément :

• 19 % des biens classés F passent artificiellement à la lettre E ;
• 6 % des biens initialement classés G deviennent F ;
• 5,6 % des E sont surclassés en D.

Sans surprise, les logements des classes F et G, directement ciblés par la législation sur les passoires thermiques, concentrent la majorité des fraudes. « J’ai été moi-même surpris par l’ampleur du phénomène, avoue Ruben Arnold, PDG de KRNO. Et c’est bien pour cela qu‘il s’agit d’une véritable fraude et pas d’un phénomène innocent, sans impact financier. »

21.4 milliards d’euros : c’est le coût estimé des DPE de complaisance, mesuré à travers la surévaluation du prix de vente des logements dont la note a été falsifiée. En se basant sur la valeur verte des notaires, on observe en effet une différence de prix de l’ordre de 8 à 10 % entre les classes F et E.

Cette fraude ne se limite pas à une simple surévaluation des prix des biens. Les acheteurs se retrouvent exposés à des coûts cachés liés aux travaux de rénovation qu’ils devront réaliser pour mettre le logement aux normes.

Sur le plan environnemental, la fraude constitue une entrave majeure à la transition énergétique. Pour atteindre les objectifs climatiques fixés par le Gouvernement, il reste en effet indispensable de rénover les logements les plus énergivores en s’appuyant sur des DPE fiables.

Enfin, les DPE de complaisance érodent durablement la confiance des acheteurs et des vendeurs. Ils sont nombreux à déplorer le manque de fiabilité de ce diagnostic pourtant opposable : l'acquéreur d’un bien peut ainsi engager la responsabilité du vendeur s’il démontre que les résultats de DPE sont erronés.

Loin d’adopter un discours anti-diagnostiqueurs, KRNO a pour « objectif de collaborer avec eux pour renforcer leur rôle essentiel et restaurer la confiance des consommateurs ».  

La start-up propose donc des solutions concrètes comme :

• L’amélioration des outils de diagnostic, notamment en masquant le classement au DPE jusqu’à sa validation par l’ADEME ;
• La fixation de marges d’erreur précises à ne pas dépasser ;
• La réponsabilisation des propriétaires, qui devraient attester sur l’honneur de la véracité des informations fournies au diagnostiqueur.

Dernière piste dans les tuyaux : créer des cycles périodiques de diagnostics, sur le modèle des contrôles techniques des véhicules. Une mesure ambitieuse mais potentiellement coûteuse pour les propriétaires !