Puis-je exiger des travaux de rénovation énergétique de mon propriétaire ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les passoires thermiques sont dans le collimateur de l’État. Elles représentent 4.8 millions des résidences principales sur le territoire métropolitain, soit 15.7 % du parc immobilier. Dans le détail, elles sont plus nombreuses dans le locatif (1.5 million de logements, soit 18.5 % du parc) que chez les propriétaires occupants (2.9 millions , soit 16.5 %).

Depuis 2022, les bailleurs de logements classés G et F au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus augmenter le loyer. En 2025, les biens classés G seront même interdits à la location. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034. À compter de cette date, il faudra que l’appartement ou la maison soit classé D pour pouvoir être loué.

Pour pouvoir être mis sur le marché, un logement doit répondre à des critères de décence. La loi en distingue 5 :

• La surface minimum du logement, qui doit être d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou d’un volume minimum de 20 m³;
• Le logement doit garantir la sécurité et préserver la santé du locataire. Notamment il doit être protégé contre les infiltrations d’air ;
• Le logement ne doit pas être infesté par des nuisibles ;
• Le logement doit comporter des éléments d’équipement et de confort minimum, comme un chauffage ;
• Et enfin, pour ce qui nous intéresse, le logement doit proposer une performance énergétique minimum. Il doit consommer moins de 450 kWh d'énergie finale, par m2 de surface pour être considéré comme logement et pouvoir être loué.

Le seuil de performance énergétique minimum de 450 kWh s’applique aux baux conclus à partir du 1er janvier 2023. Votre futur bailleur doit donc le respecter et il doit vous fournir le DPE, qui vous informe sur la classe énergétique et la consommation du logement.

Pour les baux conclus antérieurement à cette date, il faut attendre le renouvellement ou la reconduction du bail pour exiger des travaux de rénovation énergétique, si le logement ne respecte pas le critère de performance thermique.

Pour rappel :

• Le bail d’une location nue se reconduit tacitement tous les 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale) ;
• Pour une location meublée de longue durée, la reconduction est annuelle.

Vous devez alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, pour lui enjoindre d’effectuer les travaux nécessaires. Si vous ne recevez aucune réponse dans un délai de 2 mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (CDC).

Si la séance de conciliation n’aboutit pas à un accord, la CDC rédigera un avis, que vous pourrez utiliser pour saisir le juge et obtenir gain de cause. Vous envisagez de cesser de verser les loyers en attendant la réalisation des travaux ? C’est interdit, seul le juge peut ordonner la suspension des paiements.

En principe, vous devez obtenir l’accord du bailleur pour entreprendre des gros travaux dans le logement, sous peine de devoir payer la remise en état à la sortie des lieux. Il existe une exception pour certains travaux de rénovation énergétique. Vous devez tout de même demander l’accord du propriétaire. Sans refus de sa part dans un délai de 2 mois, il ne pourra plus exiger la remise en état à votre départ. Parmi les travaux concernés : l’isolation des combles et le remplacement d’un système de chauffage.

Dans un contexte de forte tension locative, les locataires sont-ils prêts à se lancer dans un bras de fer avec leur bailleur ? Affaire à suivre...