Le vendeur peut refuser de signer la vente conclue grâce à l’agent immobilier

15 juil 2022
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Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le vendeur n’est pas engagé vis-à-vis de l’agent immobilier en l'absence de clause dans le mandat. Cela signifie que si l’agent immobilier trouve un acquéreur qui souhaite acheter au prix demandé, le vendeur peut refuser de signer la vente sans commettre une faute.

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Le vendeur n'est pas tenu de signer la vente en l'absence de clause, si l'agent immobilier a trouvé un acquéreur souhaitant acheter au prix demandé. © Gorodenkoff - Shutterstock
Le vendeur n'est pas tenu de signer la vente en l'absence de clause, si l'agent immobilier a trouvé un acquéreur souhaitant acheter au prix demandé. © Gorodenkoff - Shutterstock

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Le vendeur n’est pas toujours engagé envers l’agent immobilier

En théorie, lorsqu’un vendeur sollicite un agent immobilier, c’est dans l’optique de lui déléguer la recherche d’un acquéreur pour ensuite conclure une vente. Pourtant, le vendeur n’est pas, forcément, engagé vis-à-vis de l’agent immobilier, même si ce dernier a bel et bien trouvé un acheteur et que toutes les conditions semblent réunies pour l’obliger à le faire.

En effet, un mandat de vente ne contient généralement pas de clause permettant de forcer la vente auprès du vendeur, ce qui permet à ce dernier de refuser de la conclure. La Cour de Cassation a récemment rappelé qu’une clause doit autoriser l’agent immobilier à engager le vendeur à l’occasion d’un arrêt rendu le 24 juin 2022. Le cas présent concernait un agent immobilier qui souhaitait forcer le vendeur, qui l’avait mandaté, à signer la vente de son appartement, dans la mesure où il avait trouvé un acheteur qui souhaitait acquérir le bien au prix demandé dans le mandat. Or, le vendeur souhaitait renoncer à vendre et refusait donc la conclusion de ce contrat. Le mandat contenait bel et bien une mention qui précisait que le propriétaire s’engageait à signer si un acquéreur était trouvé au prix, charges et conditions convenues, mais les juges ont observé qu’il ne contenait pas de clause permettant à l’agent immobilier de prendre un engagement pour le vendeur. La présence de cette clause est donc incontournable pour pouvoir forcer le vendeur à conclure la vente.

Cass. Civ 1, 15.6.2022, C 20-22.047

Que contient un mandat de vente ?

Les juges de la Cour de Cassation ont rappelé dans leur arrêt que le mandat de vente est un mandat « d’entremise » et cela ne permet pas à l’agent immobilier d’engager le vendeur. Il est possible pour un agent immobilier d’ajouter des clauses optionnelles au contrat à condition qu’elles soient légales, mais elles doivent être comprises et acceptées par le vendeur.

D’une façon générale, le contrat passé entre l’agent immobilier et le vendeur doit contenir des mentions obligatoires :

  • Le nom de l’agent immobilier, celui du vendeur et la durée du contrat
  • L’objet du mandat et les pouvoirs données à l’agent immobilier
  • Le maniement des fonds
  • La reddition des comptes
  • La détermination de la rémunération : à la charge exclusive de l’une des parties ou à frais partagés
  • Les moyens mis en œuvre par l’agent immobilier
  • Le numéro de registre
  • La signature et le nombre d’originaux
  • L’information sur la reconduction éventuelle du mandat

Le mandat peut également contenir une clause d’exclusivité, qui peut être dénoncée à tout moment passé un délai de 3 mois. Il peut également contenir une clause pénale ou de garantie de rémunération qui prévoit une commission pour l’agent immobilier même si l’opération est réalisée sans son intervention mais là encore, le mandat peut être dénoncé passé un délai de 3 mois.

A quel moment l’agent immobilier peut obtenir ses honoraires ?

Dans l’arrêt rendu, la Cour de Cassation a également affirmé que l’agent immobilier n’a droit à aucune rémunération tant que la vente n’est pas définitivement signée. Dans le cas de l’arrêt rendu, l’agent immobilier ne peut donc pas forcer la vente car il n’y est pas autorisé par les termes du contrat, mais il ne peut pas non plus réclamer une quelconque somme en dédommagement puisque ce dernier n’a pas obtenu la vente du bien.

D’une façon générale, on relève plusieurs conditions cumulatives pour que l’agent immobilier ait droit à sa rémunération :

  • L’agent immobilier doit avoir un mandat régulier, qui obéit aux règles dictées dans le cadre de la conclusion des contrats. Ce mandat doit, notamment, être écrit, limité dans le temps, il doit définir les obligations de l’agent immobilier et contenir les mentions obligatoires. Il doit également intégrer des clauses légales et encadrées.
  • L’agent immobilier doit participer effectivement à l’activité d’entremise, en sachant que cette activité est considérée différemment en fonction de la présence ou non d’une clause d’exclusivité.
  • La vente doit avoir été conclue.
  • L’acte authentique de vente doit avoir été signé.

L’agent immobilier perçoit alors sa rémunération une fois que les parties ont signé l’acte authentique de vente chez le notaire.

L'agent immobilier peut obtenir des dommages et intérêts si le vendeur a commis une faute.

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