Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, lorsque le propriétaire délivre un congé pour vente, le locataire est prioritaire sur l’acquisition (c’est un droit de préemption). Le droit à honoraires de l’agent immobilier, en cas de préemption du locataire, est généralement remis en cause.
Rappel : qu’est ce qu’un droit de préemption ?
Un droit de préemption est un droit de priorité sur l’acquisition d’un bien immobilier. Dans le cadre des baux d’habitation pour une résidence principale, ce droit est prévu par la loi du 6 juillet 1989 et par le Code de commerce pour les baux commerciaux mais pour d’autres types de baux, il peut être contractuel.
Le locataire d’un bail d’habitation est prioritaire sur l’achat du bien qu’il occupe lorsque le propriétaire lui délivre un congé pour vente, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Lorsque le bailleur fait appel à un agent immobilier pour la vente de son bien, le droit à commission de ce dernier peut être remis en cause lorsque le locataire se porte acquéreur du bien objet du congé.
La Cour de cassation souligne que lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur et que peut être rapportée la preuve que le prix de vente mentionné dans le congé délivré par le bailleur n’est pas augmenté du montant de ces honoraires, l’agent immobilier peut percevoir sa commission.
Le droit à commission de l’agent immobilier remis en cause
Lorsque le locataire préempte et achète le bien aux prix et conditions énoncés dans le congé, l’agent immobilier mandaté pour la vente de ce bien par le bailleur n’a, en principe, pas droit à sa commission. En effet, la Cour de cassation rappelle que le critère déterminant pour le droit à honoraire de l’agent immobilier est l’intermédiation entre les parties (le fait de mettre en relation un vendeur et un acquéreur). Or dans le cas où le locataire achète le bien, vendeur et acquéreur était déjà en relation par l’effet du bail conclu antérieurement. De plus, l'agent immobilier n’a pas fait visiter le bien.
- Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462
- Arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2008 n°07-15943
- Arrêt de la Cour de cassation du 11 décembre 2013 n°12-13441
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