Reconstruction à l'identique : peut-on apporter des modifications au permis initial ?

Morgane Jacquet 09 déc 2023
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En cas de sinistre ou d’accident conduisant à la destruction ou la démolition d’une construction, son propriétaire dispose d’un droit à la reconstruction. Toutefois ce droit n’est pas absolu et son bénéficiaire reste limité dans la mise en œuvre de ce dernier.

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Un couple devant un ordinateur
Lorsque l'on reconstruit un logement à l'identique, le permis de construire peut-il être modifié ? © Getty
Sommaire

Le dispositif de reconstruction à l’identique

Le droit à la reconstruction à l’identique est un principe mentionné à l’article L111-15 du Code de l’urbanisme, ce dernier dispose en effet que lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.

Cela ne concerne que les bâtiments construits légalement. Cela implique que ces derniers ont fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme, qui a été délivrée et régulièrement mise en œuvre. Seules les constructions réalisées avant le 15 juin 1943 sont exemptées de cette condition, mais le demandeur devra prouver cette antériorité.

La reconstruction à l’identique n’est donc pas un droit systématique et absolu, il est soumis à trois conditions cumulatives : 

  • Le bâtiment doit avoir été démoli ou détruit il y a moins de 10 ans ; 
  • La construction initiale doit être régulière ; 
  • Aucun document d’urbanisme en vigueur ne doit s’opposer à cette reconstruction. 

Il est donc primordial de commencer par se renseigner auprès du service instructeur afin de déterminer si l’emplacement de la construction, et donc de la reconstruction, est bien un secteur éligible à une reconstruction à l’identique.

Une fois la confirmation obtenue de la part du service instructeur, il est également nécessaire de déposer auprès de celui-ci une demande d’autorisation d’urbanisme afin de procéder à cette reconstruction à l’identique. Le fait que ce soit une reconstruction à l’identique ne vient pas remettre en cause l’obligation d’obtention d’une autorisation administrative préalable. Cette autorisation varie selon la nature de la reconstruction, il peut s’agir d’une Déclaration Préalable (DP) ou d'un Permis de Construire (PC). Si la surface de plancher est inférieure à 20 m², ce sera une DP, et dès 20 m² et au-delà, ce sera un PC.

La surface de plancher de la construction est la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et qui est calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

Le droit à la reconstruction identique n’est pas non plus absolu. Même si toutes les conditions sont réunies, il peut toujours être fait obstacle à la reconstruction dès lors que le projet est situé dans une zone exposée à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger la sécurité des occupants. L’interdiction peut également être prononcée lorsque le bâtiment est situé dans une zone identifiée comme étant dangereuse selon le plan de prévention des risques en vigueur.

Toute modification se doit de faire l’objet d’une demande distincte et détachable, déposée simultanément ou plus tardivement que la demande de reconstruction à l’identique. En effet, toute demande pouvant être autorisée après la reconstruction à l'identique peut être accordée simultanément dès lors qu’elle fait l’objet d’une demande distincte.

La demande doit-elle correspondre à la construction précédente ?

La reconstruction à l’identique doit s’entendre dans son sens le plus strict. Si une modification, même minime, est apportée au projet, alors cela ne sera plus considéré comme étant une reconstruction à l’identique mais comme étant un projet de construction à part entière. Ainsi, ce ne sont pas trois conditions qu’il faut remplir mais bel et bien quatre afin de pouvoir considérer un projet de construction comme étant une reconstruction à l’identique.

Ce principe a toutefois fait l’objet de certaines dérogations de la part du juge. En effet, il est admis qu’un réaménagement intérieur de la construction, mais à la condition qu’aucune surface de plancher supplémentaire ne soit ajoutée à l’ensemble, puisse être considéré comme étant que construction à l’identique.

Il a déjà été admis dans un cas très précis et pour un projet strictement à l’identique, mais comportant une très infime variation de la surface de plancher, que l’opération pouvait être considérée comme étant une reconstruction à l’identique. Ces cas sont extrêmement rares, anecdotiques, et ne sont pas considérés comme faisant jurisprudence à part entière.

En revanche, tous les autres aspects des constructions tels que les volumes, l’aspect extérieur, les extensions ou encore les modifications des ouvertures n’ont à ce jour fait l’objet d’aucune dérogation.

Références juridiques

  • Loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement
  • Code de l’urbanisme : article L111-14 et L111-15 ; R111-2 ; R421-14 à R421-16 ; R421-9 à R421-12 ; R421-17 et R421-17-1 ; R421-28
  • Code général des impôts : article 1635 quater H
  • Conseil d'Etat, 8 / 3 SSR, du 20 février 2002 - n°235725 (Autorisation d’urbanisme obligatoire)
  • CAA Marseille, 21 mai 2015 - n°13MA03563 (Autorisation d’urbanisme obligatoire)
  • CAA Marseille, 20 novembre 2009 - n°07MA03486 (Construction identique)
  • CAA Douai, 17 janvier 2013 - n°12DA00852 (Autorisé par le PLU)
  • CE, 8 novembre 2017, n° 403599 (Autorisé par le PLU)
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