Souvent mal compris, l’achat en viager est un bon investissement immobilier mais comporte certaines contraintes. Définition, avantages, risques, inconvénients : focus sur ce qu'il faut savoir sur le viager.
Le viager concerne essentiellement les personnes âgées désirant un complément de revenus sans transmettre leur bien à leurs héritiers. Concrètement, cela consiste à céder sa propriété à un tiers, qui doit verser au vendeur - appelé un crédirentier -, une somme fixée à l'avance et garantie à vie : la rente viagère. Elle est versée jusqu'au décès du vendeur pour les viagers sur une seule-tête, ou jusqu'au décès de la dernière personne vivante dans le cas des viagers à plusieurs têtes.
Il existe 3 types de viagers :
- Le viager libre.
- Le viager occupé.
- Le viager loué.
Dans le 1er cas, le vendeur n’habite plus dans le logement et l’acheteur en prend immédiatement possession. Le viager occupé représente 95% des transactions : le vendeur habite dans le logement jusqu’à son décès. Avec un viager loué, l’acquéreur récupère les loyers, allégeant tout ou partie de sa rente.
Avant de se lancer, il faut bien réfléchir !
« J’ai commencé avec une rente 447 € sans bouquet. Je paie aujourd’hui près de 600 € de rente mensuelle car mon crédirentier vit toujours. Ça devient difficile car j’ai aussi mon loyer ! Mon crédirentier aurait encore une espérance de vie de 6 ans, malgré cela ce viager reste une affaire : les sommes versées restent inférieures à la valeur de la maison. Il faut bien réfléchir pour acheter un viager occupé. » Pierre
Intérêts du vendeur ou du « crédirentier »
Avec le viager, le vendeur profite de revenus supplémentaires et bénéficie d’exonération de la taxe sur les plus-values. Il peut effectuer des donations et profite d’abattements sur la rente viagère :
- 70% pour les plus de 69 ans.
- 60% entre 60 et 69 ans.
- 50% entre 50 et 59 ans.
- 30% pour les moins de 50 ans.
Intérêts de l'acheteur ou « débirentier »
Le viager permet de devenir propriétaire sans apport personnel. Mais il est aléatoire : le viager est généralement constitué d’un bouquet (somme versée à la signature du contrat équivalente à 20 à 40 % du prix théorique du bien) et d'une rente viagère mensuelle ou trimestrielle. Il revient à faire des paris sur la vie : l’achat est un bon calcul si le vendeur décède dans les délais mais peut devenir contraignant si le débirentier vit au delà des espérances.
Quels sont les risques encourus ?
La répartition des charges est importante. Le viager libre est une vente ordinaire donc les charges reviennent au débirentier. Aucune loi n’encadre les charges pour un viager occupé : le contrat doit être précis. Si le vendeur quitte le bien pour des raisons médicales, l'acheteur ne peut occuper le logement qu'après autorisation du vendeur. Si l'acheteur ne paye plus les rentes, le vendeur peut appliquer la cause résolutoire, annulant la vente.
Les points clés à retenir
- Il existe trois types de viagers : libre, occupé ou loué.
- Le vendeur bénéficie de revenus jusqu’à son décès et profite d’avantages fiscaux.
- L’acheteur verse une rente à vie : l’avantage dépend donc de l’espérance de vie du vendeur.
- Attention à bien préciser qui paye les charges et les travaux.
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