Focus « viager libre » : le viager pour acquérir sa résidence principale

De nombreux retraités ne s’en sortent pas avec leur seule pension de retraite, et ils sont de plus en plus nombreux à faire le choix de céder leur logement en viager. Concrètement, ils demandent à l’acquéreur le versement d’un « bouquet », c’est-à-dire une somme de départ, qui constitue en quelque sorte l’apport de l’acquisition. L’acquéreur verse ensuite chaque mois au vendeur retraité une somme appelée « rente viagère » jusqu’au décès de ce dernier. Ce n’est qu'au décès du vendeur que l’acquéreur devient pleinement propriétaire du logement.

Notez que ces deux sommes sont calculées par un professionnel sur la base de la valeur vénale du logement d’une part, mais également de l’âge du vendeur et de sa situation (seul ou en couple), d’autre part.

On relève deux types de viagers :

• Le viager occupé, le plus répandu, signifie que le vendeur demeure chez lui et que l’acquéreur ne s’installera dans le logement qu’au départ ou au décès du vendeur. La valeur vénale du bien est alors minorée du droit d’occupation par le vendeur, et cette décote représente environ 40 %.
• Le viager libre est convoité, mais moins répandu, puisque le vendeur n’occupe plus le logement, ce qui permet à l’acquéreur de s’installer directement dans les lieux.

L’achat en viager peut tout à fait permettre d’acheter sa résidence principale. Il consiste à acquérir un logement en deux temps : dans un premier temps, l’acquéreur et le vendeur signent un acte notarié, qui mentionne les modalités du viager. L’acquéreur verse alors le bouquet au vendeur et débute le versement de la rente viagère. Dans le cadre d’un viager libre, il peut s’installer dans le logement.

À ce stade, il est encore nu-propriétaire du logement et ne bénéficie pas encore de l’usufruit. Il ne devient propriétaire qu'au décès du vendeur et c’est à ce moment qu’il cesse le versement de la rente viagère.

Le viager libre est donc un mode d’achat immobilier, qui vous permet d’acquérir votre résidence principale progressivement, à votre rythme.

Le viager libre représente 5 à 10 % des transactions viagères. Il permet aux vendeurs de bénéficier d’un revenu complémentaire jusqu’à la fin de leur vie, et de s’assurer ainsi une fin de vie plus confortable pour faire face aux dépenses médicales et à la perte d’autonomie, pour faire des donations à leurs enfants, etc.

Dans un second temps, il permet à un acquéreur d’accéder à la propriété de façon simplifiée. Actuellement, les taux d’intérêt et les prix immobiliers élevés représentent un frein pour beaucoup de ménages qui sont exclus du crédit immobilier. Or, acheter en viager permet d’acheter, sans nécessairement passer par la banque et par le crédit. Le bouquet représente environ 20 % du prix et correspond ainsi à un apport, tandis que la rente viagère correspond à des mensualités. La rente n’inclut pas de taux d’intérêt ni d’assurance qui alourdissent le poids financier d’un crédit immobilier. À l’issue de la vente, tous les versements cessent et l’acquéreur devient pleinement propriétaire.