Que vous soyez vendeur ou acheteur, si le viager vous intéresse, il est important, avant de vous lancer, d'en connaitre les quelques subilités et le fonctionnement précis.
La vente en viager, un bon complément de revenu pour les retraités
Le viager est un contrat où l’acquéreur, appelé débirentier, achète un bien immobilier, moyennant en échange le versement d’une rente viagère au vendeur, appelé crédirentier. La formule du viager séduit de plus en plus car elle permet aux retraités de disposer d’un complément de revenu. De leur côté, les acheteurs espèrent, par le biais de ce système, réaliser une bonne affaire.
Le viager est un contrat à la durée imprévisible
Le contrat de viager a la spécificité d’être aléatoire. En effet, il dépend de la date de décès du vendeur. Une durée de vie qui doit rester imprévisible au moment de la signature du contrat. Si, par exemple, le vendeur est atteint d’une maladie grave et qu’il en décède quelques jours après la signature du contrat, la vente peut être annulée.
Bon à savoir
Pour vous aider dans vos estimations, il existe des tables de mortalité qui permettent de connaître l’espérance de vie statistique des vendeurs. Des chiffres établis par l’INSEE qui ne restent toutefois qu'indicatifs.
La fixation du prix de vente du bien immobilier est libre
Le prix de vente est librement fixé entre l’acheteur et le vendeur. Pour les viagers occupés, qui représentent la grande majorité des ventes en viager, le prix correspond :
- Au bouquet : somme versée au moment de la vente, 20 à 30 % du prix du bien en moyenne.
- Aux rentes versées mensuellement.
Par ailleurs, l'espérance de vie du vendeur est déterminée par les statistiques, des données détenues par les notaires, caisses de prévoyance et compagnies d’assurance. Toutefois, la sous-évaluation du prix d’un bien peut entraîner sa requalification fiscale ou la nullité de la vente. Une action peut en effet être intentée par le vendeur ou ses héritiers.
95 % des ventes en viager sont réalisées occupées. © Philippe Turpin
Comment est évaluée la rente viagère ?
Pour les viagers occupés, qui représentent 95 % des ventes en viager, le montant de la rente est égal au prix de vente moins le bouquet. Le nombre d’échéances ne pouvant pas être connu à l’avance, le montant de la rente est calculé en fonction de différents facteurs comme la valeur du bien, le montant du bouquet ainsi que l'âge et l'espérance de vie du vendeur au moment de la signature. En pratique, le montant des échéances est fixé dans l’acte notarié. Le montant de la rente est généralement révisé chaque année selon un indice de référence choisi par le vendeur et l’acheteur. Il peut s’agir par exemple de l’indice des prix à la consommation.
Quelques cas de figure pouvant entraîner la nullité de la vente en viager
- Le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente suite à une maladie dont il se savait atteint.
- En cas de non-paiement. La clause résolutoire, qui implique que le vendeur redevient propriétaire en cas de non-paiement, s’applique alors.
- Si le prix proposé à la vente est dérisoire.
- Par décision du juge.
Bon à savoir
Si la vente est conclue avec des héritiers en ligne directe, il peut y avoir présomption de donation déguisée. Dans ce cas, ils doivent prouver qu’ils se sont bien acquittés du prix de vente.
Priorité aux héritiers lorsque l’acheteur décède prématurément
Si l'acheteur décède prématurément, le viager entre dans sa succession. Cela signifie que les héritiers peuvent, s’ils le souhaitent, prendre le relais du versement de la rente. Le vendeur peut d’ailleurs s’adresser à l'un d'eux pour obtenir ses versements. S’ils n’ont pas les moyens de prendre la suite, c’est la clause résolutoire qui entre en jeu et annule la vente. Afin d’éviter ce type de situation, des assurances existent pour prendre le relais des versements au moment du décès.
La répartition des charges entre l'acheteur et le vendeur
Dès la rédaction du contrat de vente en viager, il est important de penser à la répartition des charges et travaux qui peut devenir source de conflits si elle n'est pas clarifiée dès le départ. Il n’existe pas de loi en la matière mais, bien souvent, les contrats sont inspirés des articles 605 et 606 du code civil selon lesquels les débirentiers doivent prendre en charge les grosses réparations alors que le crédirentier prend en charge les petits travaux d'entretien.
Les points clés à retenir
Le viager séduit un nombre croissant de retraités et d’acheteurs. Avant de vous lancer, faites le point sur les différentes solutions envisageables et n’hésitez pas à prévoir un rendez-vous avec un spécialiste immobilier de la question pour trouver des réponses pertinentes à toutes vos questions.
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