Lorsque l’on achète un terrain, la vente est conclue devant le notaire et cela donne lieu au paiement de frais de notaire, au même titre que pour l’achat d’un bien immobilier. Ces frais représentent environ 7 % du prix total du terrain et ils se composent de plusieurs éléments.
Frais d'acte : comptez environ 7 % du prix pour l’achat d’un terrain
Lorsque vous achetez un terrain constructible, la transaction est soumise au règlement de frais de notaire appelés aussi droits de mutation ou frais d'acte, au même titre que s’il s’agissait de l’achat d’un bien immobilier tel qu’un appartement ou une maison. La vente est ainsi conclue chez le notaire qui prélève une certaine somme qui correspond en moyenne à 7 % du prix total du terrain.
De quoi sont composés les frais de notaire ou droit de mutation ?
Les frais de notaire correspondent à un montant versé au notaire, mais ils se composent en réalité de plusieurs éléments qui ne constituent pas uniquement la rémunération du notaire :
- Les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou droits de mutation. Ces taxes sont non négociables et s’élèvent à 5,80 % du prix total dans la plupart des départements. Pour un terrain vendu 80 000 €, ces droits de mutation correspondent à 4 645 €.
- Les débours sont des frais que le notaire avance lui-même pour réaliser différentes démarches comme la demande de certificat d’urbanisme, d’état de situation hypothécaire, etc. Les frais de notaire permettent donc de le rembourser. Ils correspondent à environ 1 % du prix total du terrain, soit en moyenne 1 200 €, auxquels s’ajoutent 80 € pour la contribution de sécurité immobilière.
- Les honoraires et émoluments correspondent à la rémunération effective du notaire. Cette rémunération est soumise à la TVA de 20 % et ils correspondent à 1 % du prix du terrain. Si les honoraires du notaire sont réglementés, ils peuvent cependant être négociés dans une certaine mesure. Pour un terrain dont le prix est fixé à 80 000 €, la rémunération du notaire va représenter environ 1 260 €.
Les émoluments du notaire sont calculés par rapport au prix de vente du terrain et respectent une ligne tarifaire qui comporte 4 tranches :
| Tranche de prix du terrain | Pourcentage à appliquer |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 501 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 1 7001 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Pour un terrain acheté 80 000 €, le montant total des frais de notaire s’élève donc entre 6 600 et 7 200 € en moyenne.
Bon à savoir
Les droits de mutation s’élèvent à 5,09 % dans les départements de l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte. Sur un terrain à 80 000 €, le montant de ces droits de mutation est donc de 4 072 €.
Qui paie les frais de notaire ?
Par défaut, les frais de notaire, lors de l’achat d’un terrain, sont réglés par l’acheteur, comme lors de la vente d’un bien immobilier. Il peut cependant arriver que le prix négocié par l’acheteur soit « acte en mains » ou « contrat en mains » et c'est alors le vendeur qui paiera les frais de notaire, mais ce n’est pas le cas de figure le plus répandu.
Comptez aussi la TVA sur le terrain à bâtir
Si vous achetez un terrain à bâtir, cela signifie que des constructions sont possibles sur ce terrain. Lorsqu’un vendeur décide de vendre un terrain à bâtir, cette transaction est soumise à la TVA si le vendeur y est assujetti dans le cadre de ses activités professionnelles, même si l’acheteur est un particulier. En revanche, si le vendeur n’est pas assujetti à la TVA, la vente du terrain ne fera pas l’objet de l’application de la TVA.
Bon à savoir
Sachez que depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise pour les ventes qui excèdent 150 000 €, avec un taux de remise maximal de 10 %.
Les droits de mutation sont-ils sujets à la TVA ?
1. Le vendeur est soumis au paiement de la TVA
Lorsque le vendeur est assujetti à la TVA et qu’il ne l’a pas récupérée lors de la vente, l’acheteur règle alors des droits de mutation au taux normal de 5,80 % du prix du terrain. Mais si le vendeur a récupéré la TVA payée par l’acheteur lors de la vente, les droits de mutation payés par l’acheteur sont alors réduits et ne représentent plus que 0,715 % du prix du terrain. De plus, si l’acheteur est soumis à la TVA, il a le choix entre plusieurs cas de figure :
- Il peut se voir appliquer le taux réduit de 0,715 % s’il s’engage à revendre le terrain à bâtir dans les 5 ans, lors de la signature de l’acte de vente définitif.
- Ou alors il peut se voir appliquer un droit fixe de 125 € s’il s’engage à construire sur le terrain dans les 4 ans, lors de la signature de l’acte de vente définitif.
2. Le vendeur n’est pas soumis au paiement de la TVA
Lorsque le vendeur n’est pas assujetti à la TVA, l’acheteur droit s’acquitter des droits d’enregistrement au taux normal de 5,80 %. De plus, si l’acheteur est soumis à la TVA, il a le choix entre plusieurs cas de figure :
- Il peut se voir appliquer le taux réduit de 0,715 % s’il s’engage à revendre le terrain à bâtir dans les 5 ans, lors de la signature de l’acte de vente définitif.
- Ou alors il peut se voir appliquer un droit fixe de 125 € s’il s’engage à construire sur le terrain dans les 4 ans, lors de la signature de l’acte de vente définitif.
Quel est le rôle du notaire dans la vente d’un terrain ?
Le notaire est un officier public expert en immobilier et à ce titre son intervention est incontournable puisque c’est grâce à lui que la vente du terrain va être formalisée. Il conseille le vendeur et l’acheteur durant toute la période de vente, rédige les actes et rend la vente opposable aux tiers. Pour la vente d’un terrain comme pour n’importe quelle transaction immobilière, le vendeur et l’acheteur peuvent tous deux solliciter un notaire chacun et les deux professionnels vont alors travailler ensemble sur le dossier pour formaliser la vente. Le recours à deux notaires n’entraîne pas une augmentation des droits de mutation : ils partagent équitablement le montant des honoraires entre eux.
Le notaire va ainsi recueillir les actes, les authentifier, les conserver, rédiger un compromis de vente, faire respecter le délai de rétractation, rédiger l’acte de vente et publier la transaction à la conservation des hypothèques, une démarche essentielle pour formaliser le transfert de propriété. Sans oublier que le notaire est un collecteur de taxes qui reviennent aux collectivités locales et qu’il reverse à chaque administration concernée. A l’issue de toutes ces démarches, l’acte de vente authentique peut être signé par les deux parties en présence du notaire. C’est l’ensemble de ces formalités qui permet d’authentifier le nouveau propriétaire du terrain et de rendre le document officiellement opposable à tous de façon formelle, ce qui signifie que plus aucun tiers ne peut s’opposer à la propriété du bien.
Bon à savoir
Par la suite, la construction de la maison entraîne d’autres taxes, comme la TVA, la taxe locale d’équipement, les taxes d’urbanisme, etc.
Comment profiter de frais de notaire réduits ?
Saviez-vous qu'il était possible de bénéficier de frais d'achat réduits (la véritable dénomination des frais de notaire, Ndlr) ? Plusieurs cas de figure le permettent :
- Tout d'abord, acheter dans l'immobilier neuf permet de profiter de frais de notaires préférentiels. Ceux-ci oscillent entre 2 et 3 % du prix d'achat, alors qu'ils varient entre 7 et 8 % dans l'ancien.
- Une autre solution consiste à déduire la valeur du mobilier du prix d'achat du logement. Ce cas de figure peut se présenter si le vendeur laisse, par exemple, sa cuisine équipée.
- Il est également possible de prévoir, dans le compromis de vente, que les frais d'agence seront à la charge de l'acheteur. Parce que cette somme sera déduite du prix d'achat, les frais de notaire - qui sont un pourcentage - seront réduits.
- Enfin, depuis la réforme Macron de janvier 2021, les notaires peuvent accorder des ristournes sur les transactions d'un montant au moins égal à 100 000 €.
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