Achat immobilier : faut-il recourir à un ou deux notaires ?

Dans le cadre d’une vente immobilière, il est fréquent qu’un seul notaire soit chargé d’établir l’acte authentique. En pratique, l’acquéreur choisit souvent ce notaire dans la mesure où les frais d’acquisition sont à sa charge. Toutefois, le vendeur et l’acquéreur peuvent chacun faire intervenir leur propre notaire. Les deux officiers publics se répartissent alors les vérifications, la préparation et la rédaction de l’acte selon les règles professionnelles applicables.

Pourquoi faire appel à deux notaires ?

Outre les vérifications qu’ils sont légalement tenus d’effectuer, notamment celles qui portent sur le titre de propriété, les servitudes, les règles d’urbanisme ou l’existence d’un droit de passage, les notaires ont un devoir d’information et de conseil envers les parties. Ils doivent agir avec impartialité lorsqu’ils établissent l’acte et veiller à sa sécurité juridique. Entre la rédaction du compromis et celle de l’acte définitif, un notaire qui estime que certains points doivent être éclaircis peut donc demander des pièces complémentaires ou proposer que l’acte soit modifié. Ce qui peut sembler un détail pour vous est, pour le notaire, un point essentiel afin d’assurer la sécurité juridique de la transaction.

C’est bien connu, plus on est de fous, plus on rit… Mais si deux notaires préparent conjointement l’acte de vente, en vérifiant notamment le titre de propriété et les autres éléments nécessaires à la sécurité de la transaction, le montant des émoluments réglementés dus au titre de l’acte n’est pas multiplié par deux. Ces émoluments sont répartis entre les offices selon les règles professionnelles, notamment en fonction de l’attribution de la minute et des diligences accomplies. Il ne s’agit donc pas nécessairement d’un partage à parts égales. Des honoraires distincts ne peuvent concerner que des prestations non comprises dans le tarif réglementé et doivent alors faire l’objet d’une information ou d’une convention adaptée.

L’expression courante « frais de notaire » désigne en réalité les frais d’acquisition. La plus grande partie des sommes versées lors de la signature est constituée d’impôts et de taxes reversés à l’État et aux collectivités territoriales. Seule une fraction rémunère le notaire. Les frais d’acquisition comprennent donc :

• des émoluments du notaire, c’est-à-dire de sa rémunération ;
• des débours, c’est-à-dire des sommes avancées par le notaire pour obtenir des documents, rémunérer des intervenants ou accomplir les formalités nécessaires ;
• des impôts et taxes, notamment les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière ;
• de la contribution de sécurité immobilière.

À la charge de l’acquéreur, les frais d’acquisition représentent généralement environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf lorsque la vente bénéficie du régime fiscal applicable aux opérations soumises à la TVA. Leur montant exact varie selon la nature du bien, sa localisation et la situation de l’acquéreur. Depuis 2025, certains départements peuvent en outre appliquer temporairement un taux plus élevé de droit départemental, sous réserve des exonérations ou réductions prévues, notamment pour certains primo-accédants achetant leur résidence principale.

La responsabilité du notaire peut être engagée

Le notaire est tenu à un devoir d’information et de conseil et doit assurer la sécurité juridique des actes qu’il reçoit. Il n’agit toutefois pas comme l’avocat d’une seule partie : lorsqu’il établit l’acte, il doit rester impartial. Sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée si une partie établit les trois éléments suivants :

• que le notaire a commis une faute professionnelle (oublis, retards répétés et injustifiés…) ;
• qu’un dommage lui a été causé ;
• que ce dommage est la conséquence directe du comportement de l’officier public et qu’il peut donc lui être imputé.

Les frais de notaire étant constitués en grande partie de taxes et droits reversés à l’État et aux collectivités, les possibilités de réduction restent limitées mais bien réelles. Une première solution consiste à demander une remise sur les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération propre. Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise pouvant atteindre 20 % sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 € de valeur du bien. Cette réduction, facultative, peut représenter plusieurs centaines d’euros d’économie pour les acquisitions les plus élevées. Il est également possible de faire calculer les frais de notaire sur le prix net vendeur en dissociant les frais d’agence lorsque ceux-ci sont à la charge de l’acheteur et clairement identifiés dans le compromis de vente. Enfin, la valeur des meubles et équipements laissés dans le logement, comme une cuisine équipée ou certains électroménagers, peut être déduite du prix immobilier à condition d’être justifiée par un inventaire précis. Ces différentes démarches permettent de réduire légalement l’assiette servant au calcul des frais de notaire et d’alléger le coût global de l’acquisition.

En cas de litige, commencez par adresser une réclamation écrite au notaire concerné. Si sa réponse ne vous satisfait pas, ou en l’absence de réponse, vous pouvez saisir le conseil régional ou la chambre interdépartementale des notaires compétente. Vous pouvez également recourir gratuitement au médiateur du notariat, à condition d’avoir préalablement présenté une réclamation écrite au notaire, de le saisir dans l’année qui suit cette réclamation et qu’aucune autre procédure portant sur le même litige ne soit en cours. Si vous souhaitez obtenir réparation d’un préjudice, une action en responsabilité peut être portée devant le tribunal judiciaire. Le procureur de la République peut être saisi lorsque les faits sont susceptibles de constituer une infraction pénale. Cette démarche ne remplace pas une demande d’indemnisation devant la juridiction compétente.