Crédit immobilier : qu’est-ce qu’une hypothèque ?

29 oct 2021
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Vous avez besoin de contracter un emprunt immobilier et votre organisme de crédit exige une garantie. L’hypothèque peut être une solution surtout si vous ne disposez d’aucun apport. Mais en quoi consiste-t-elle ? Quels frais engage-t-elle ? Existe-t-il des alternatives ?

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Crédit immobilier : qu’est-ce qu’une hypothèque ?
L'hypothèque d'un prêt immobilier est une garantie que peut imposer l'organisme prêteur. © ZOE

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Crédit immobilier : qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L’hypothèque est l’une des garanties que peut vous imposer tout organisme financier pour vous octroyer votre crédit immobilier. C’est une manière pour lui de se protéger si vous ne pouviez plus rembourser vos mensualités. Cependant, d’après la Chambre des Notaires de France l’hypothèque comme choix de garantie, « représente à l’heure actuelle moins de 30 % des crédits ».

En quoi consiste l’hypothèque ?

L’hypothèque ne peut porter que sur un bien immobilier : celui pour lequel l’établissement financier vous accorde le crédit ou un autre bien déjà en votre possession. En cas de non-paiement et si vous avez des difficultés pour rembourser les mensualités de votre crédit dans les délais prévus, l’organisme de prêt a toute légitimité pour demander la saisie du bien hypothéqué et sa vente aux enchères judiciaires afin de récupérer les sommes qui lui sont dues.

L’hypothèque, une obligation ?

Oui quasiment, lorsque vous demandez l’octroi d’un crédit sans apport. Si vous ne disposez d’aucun apport, les sociétés de cautionnement peuvent refuser de se porter garantes de votre prêt immobilier par manque de garantie de votre part ou à cause d’un manque de transparence sur vos possibilités financières. La seule solution reste donc l’hypothèque.

Dans d’autres cas particuliers, notamment quand un prêt aidé est associé au montage du dossier, les organismes prêteurs ont tendance à demander une garantie hypothécaire.

S’il ne s’agit que de quelques mensualités de retard, il est possible de négocier avec son organisme de prêt pour trouver une solution amiable. La saisie de votre bien étant une solution ultime.

A qui s’adresser pour une hypothèque et quels en sont les frais ?

Juridiquement, une hypothèque doit obligatoirement être faite devant un notaire. C’est à lui de rédiger l’acte de garantie hypothécaire par lequel l’acquéreur-emprunteur (ou consentant) consent à donner une hypothèque à l’établissement bancaire qui lui prête l’argent pour financer son acquisition immobilière. En tant qu’acquéreur, vous aurez donc à payer les frais de notaire qui comprennent la rémunération du notaire, la TVA, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et les frais de formalité.

Si vous êtes potentiellement occupant du bien, l’hypothèque n’aura aucune incidence sur votre vie quotidienne : vous pouvez habiter votre maison ou votre appartement, les mettre en location ou y faire des travaux. Si l’hypothèque porte sur un terrain financé à crédit, vous pourrez y construire votre maison mais attention, elle sera par conséquence elle-même hypothéquée !

Si vous vous portez acquéreur d’un bien, vous devez vous renseigner pour savoir s’il est hypothéqué. Si le contrat de vente est rédigé dans les règles de l’art par un notaire, c’est lui qui se charge des démarches. Quel que soit le demandeur, il suffit de demander un état hypothécaire auprès du service de publicité foncière du lieu de situation du bien. Ce document – et son envoi sous une quinzaine de jours – est payant.

L’inscription de l’hypothèque au service de la publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) du lieu où se situe le bien immobilier permet de la rendre opposable aux tiers et empêcher que le bien ne puisse être vendu à l’insu de l’établissement financier qui a prêté les fonds.

Peut-on lever une hypothèque ?

L’hypothèque, qui sert de garantie à votre crédit, possède la même durée que celui-ci. Elle est inscrite aux services de la publicité foncière par le notaire et le reste symboliquement pendant un an après la fin des remboursements du crédit. Mais pendant cette année, elle n’a plus aucun effet, le crédit étant remboursé. L’hypothèque ne peut excéder 50 ans mais les crédits immobiliers sont loin d’être étalés sur une aussi longue période ! L’inscription d’un bien aux Hypothèques disparaît automatiquement sans aucune démarche ni frais, sauf cas de revente de votre bien ou de remboursement anticipé.

Que se passe-t-il si vous désirez revendre votre bien avant la fin de votre crédit ? Il faut obtenir une mainlevée de l’hypothèque qui engendre des frais supplémentaires. Frais liés aux émoluments du notaire, la TVA, la contribution à la sécurité immobilière, les droits d’enregistrement et les frais administratifs à payer.

L’hypothèque est une garantie à n’utiliser que si vous êtes sûr de ne pas revendre votre bien avant la fin de votre crédit pour éviter de payer les frais de mainlevée.

Quelles autres garanties possibles pour obtenir son crédit ?

Si vous ne désirez pas hypothéquer l’un de vos biens, d’autres possibilités de garantie s’offrent à vous.

Le PPD (Privilège de Prêteurs de Deniers)

C’est avec l’hypothèque et le cautionnement l’une des autres garanties de l’Etat d’un crédit immobilier. Le Privilège de Prêteurs de Deniers permet à un organisme de crédit d’être indemnisé en priorité si vous ne payez plus les mensualités de remboursement. Mais le PPD ne peut porter que sur des biens existants (anciens ou neufs déjà construits).

Pour le mettre en place, il suffit à l’organisme en question de se munir de l’acte de vente et de l’acte d’emprunt établis par un notaire. L’acte d’emprunt doit stipuler que le montant accordé sert à l’achat d’un bien immobilier et l’acte de vente indiquer que le paiement de l’achat est réalisé à l’aide du crédit immobilier.

Le notaire doit inscrire le PPD au service de publicité foncière du lieu où se situe le bien, dans les deux mois qui suivent la vente. L’un des principaux avantages du PPD par rapport à une hypothèque, c’est qu’en tant qu’emprunteur vous n’avez pas à payer la taxe de publicité foncière.

Cautions : sous quelle forme ?

Société de cautionnement

Une société financière indépendante peut intervenir en tant que caution pour payer le prêt à l’organisme prêteur en cas de non-paiement par l’emprunteur. En contrepartie, elle prend un pourcentage de rémunération sur le montant du prêt sous forme de cotisation versée chaque mois par l’emprunteur.

L’avantage par rapport à une hypothèque est qu’il y a moins de frais car ce type de cautionnement ne nécessite pas la signature d’un acte devant notaire. Les frais ponctuels ne concernent que le déblocage des fonds.

De prime abord elle paraît moins risquée qu’une hypothèque mais en cas de défaillance de paiement, vous pouvez être contraint par le tribunal de vendre votre maison pour régler votre dette à la société de cautionnement qui a avancé les remboursements à l’organisme de crédit.

Spécial fonctionnaires

Il existe une garantie de caution mutuelle réservée aux fonctionnaires (ou caution mutuelle fonctionnaire) dédiée à certaines catégories professionnelles : éducation nationale, militaires, fonction publique, RATP, SNCF...  qui exige des critères d’acceptation très strictes : apport, montant limité, financement pour résidence principale, etc.

Caution solidaire

La caution solidaire repose sur une personne physique qui se porte caution pour l’emprunteur. Mais c’est une garantie peu utilisée pour un prêt immobilier.

Le nantissement

Enfin, on peut faire appel au nantissement, une garantie réalisée par l’emprunteur lui-même qui repose sur une somme en sa possession bloquée sous forme d’assurance-vie par exemple.

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