Pour obtenir un crédit immobilier, la banque exige toujours une garantie. Si la caution bancaire est aujourd'hui la plus répandue, certains prêts peuvent être garantis par une hypothèque. Celle-ci consiste à mettre un bien immobilier en gage, afin de sécuriser le remboursement du crédit. Alors, comment fonctionne un prêt hypothécaire ? Quels sont ses avantages et ses limites ? On fait le point.
Un prêt hypothécaire, c’est quoi exactement ?
Un prêt avec hypothèque est un emprunt garanti par un bien immobilier. En d’autres termes, cette garantie permet à la banque de saisir et de vendre le bien si l’emprunteur ne rembourse plus le prêt.
Pour obtenir un crédit immobilier, deux types d’hypothèques sont généralement utilisées :
- L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : depuis 2022, elle remplace le privilège de prêteur de deniers (PPD). Réservée à l'achat d'un bien immobilier existant, elle présente un avantage : un coût réduit grâce à l'exonération de la taxe de publicité foncière.
- L’hypothèque conventionnelle : plus souple, elle s'adapte à tous les projets immobiliers. Achat dans l'ancien ou en VEFA, construction, terrain, travaux… Elle peut également porter sur un autre bien immobilier appartenant déjà à l'emprunteur.
Dans les deux cas, l’hypothèque doit être constatée par un acte notarié pour être valide.
Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?
Parmi les différents types de prêts immobilier existant, il existe aussi le prêt viager hypothécaire. Il permet aussi à un propriétaire d'obtenir des liquidités en mettant son logement en garantie. Mais le remboursement intervient lors de la vente du bien, après le décès de l’emprunteur.
Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?
Le montant du prêt avec hypothèque dépend directement de la valeur du bien immobilier mis en garantie. Avant de se prononcer, la banque demande une expertise afin d'en estimer la valeur. En pratique, elle finance le plus souvent entre 50 et 70 % de la valeur nette du bien.
Une fois ce montant déterminé, les conditions du prêt sont fixées. Comme un crédit immobilier classique, le prêt hypothécaire peut être proposé :
- À taux fixe, pour conserver les mêmes mensualités pendant toute la durée du remboursement ;
- À taux variable, dont l'évolution est définie dans le contrat.
Le taux appliqué dépend ensuite de plusieurs critères, notamment du profil de l'emprunteur, du montant emprunté et des conditions du marché.
Quels sont les avantages du prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire peut constituer une alternative au crédit immobilier classique lorsque les conditions d'emprunt sont plus difficiles à réunir ou que le propriétaire souhaite mobiliser la valeur de son patrimoine immobilier. En effet, ce type de prêts présente plusieurs atouts :
- Faciliter l'accès au financement pour certains profils, notamment les emprunteurs seniors, parfois confrontés à davantage de difficultés pour obtenir un crédit.
- Augmenter la capacité d'emprunt, le montant du prêt étant calculé à partir de la valeur du bien immobilier mis en garantie.
- Mobiliser la valeur de son patrimoine sans vendre son bien.
- Bénéficier d'une durée de remboursement pouvant atteindre 30 ans, afin d'étaler les mensualités et de les adapter à sa capacité de remboursement.
Quels sont les inconvénients du prêt hypothécaire ?
En contrepartie, le prêt hypothécaire présente aussi quelques limites qu’il est important d’anticiper :
- Un coût de mise en place plus élevé qu'un crédit garanti par une caution, en raison des émoluments du notaire, des frais et débours ainsi que, selon les cas, de la taxe de publicité foncière.
- Une procédure plus longue, qui nécessite l'intervention d'un notaire et, le plus souvent, une expertise du bien immobilier.
- Des frais de mainlevée, pouvant représenter environ 0,5 % du montant du prêt si l'hypothèque est levée avant son extinction automatique, notamment en cas de revente du bien ou de remboursement anticipé.
- Un risque de saisie du bien hypothéqué en cas de défaut de remboursement, si aucune solution amiable n'a pu être trouvée avec la banque.
Le prêt hypothécaire est-il fait pour vous ?
Le prêt hypothécaire s'adresse avant tout aux propriétaires qui souhaitent financer un nouveau projet en s'appuyant sur la valeur de leur patrimoine immobilier. Il peut constituer une alternative au crédit immobilier classique lorsqu'il ne répond pas pleinement au besoin de financement.
Cette solution peut notamment être envisagée pour :
- Financer l'achat d'un bien immobilier, en France ou à l'étranger ;
- Réaliser des travaux, développer un projet professionnel ou investir dans un bien locatif ;
- Obtenir des liquidités pour financer un projet personnel ou aider un proche ;
- Regrouper plusieurs crédits, financer un rachat de soulte ou régler des droits de succession.
Pour en bénéficier, vous devez être pleinement propriétaire d'un bien immobilier situé en France, qui servira de garantie au prêt. Comme pour tout crédit, la banque vérifiera également votre capacité de remboursement avant d'accorder le financement.
Les SCI peuvent aussi recourir au prêt hypothécaire. La société peut hypothéquer l'un de ses biens pour garantir un emprunt qu'elle contracte. En revanche, un associé ne peut pas mettre en garantie un bien appartenant à la SCI pour financer un projet personnel.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)