Que doit contenir l’acte de vente ?

L’acte de vente indique l’identité et les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur. Il décrit également le bien vendu et sa situation juridique. Doivent notamment y figurer :

• la description du bien immobilier (équipements et annexes compris) ;
• l’existence éventuelle d’hypothèques et/ou de servitudes ;
• l’adresse exacte du logement ;
• son origine de propriété, notamment l’identité des propriétaires successifs, la date d’acquisition par le vendeur et la validité de son titre de propriété.

Afin de sécuriser la vente, le notaire vérifie notamment l’origine de propriété, la situation hypothécaire du bien, l’existence de servitudes et, le cas échéant, les droits de préemption. Si une hypothèque ou une inscription garantit une dette du vendeur, il prélève sur le prix les sommes nécessaires au remboursement des créanciers et à la mainlevée des garanties.

Achat immobilier : un acte encadré

La justice peut interdire à une personne condamnée pour certaines infractions liées à l’hébergement indigne d’acheter, pendant une durée pouvant aller jusqu’à dix ans, un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce destiné à l’hébergement. Cette interdiction peut également viser certaines acquisitions effectuées par l’intermédiaire d’une société ou sous forme de parts immobilières. L’achat d’un logement destiné à l’occupation personnelle de la personne condamnée peut toutefois être autorisé. Cette peine complémentaire vise notamment les « marchands de sommeil ».

L’acte authentique reprend les stipulations essentielles du compromis ou de la promesse de vente et précise notamment :

• le prix de vente du logement ;
• le recours à un prêt immobilier si un emprunt a été contracté (ou l’absence de prêt immobilier si le logement a été payé comptant) ;
• le montant des honoraires de l’agent immobilier ;
• la personne (le vendeur ou l’acheteur) qui devra régler les honoraires de l’agent immobilier ;
• la date à laquelle le logement sera disponible.

L’acheteur dispose d’un délai de rétractation en cas d’avant-contrat

L’acte de vente rappelle également les règles protectrices applicables à l’acquéreur non professionnel d’un logement. Lorsqu’il est précédé d’un avant-contrat, l’acquéreur bénéficie en principe d’un délai de rétractation de dix jours. Lorsque l’acte authentique n’a pas été précédé d’un avant-contrat, il bénéficie d’un délai de réflexion de dix jours : l’acte ne peut alors être signé qu’à l’expiration de ce délai. Les conditions suspensives prévues par les parties doivent aussi être mentionnées.

Lorsque l’achat est financé par un prêt, l’avant-contrat comporte en principe une condition suspensive d’obtention du financement. Elle doit préciser les caractéristiques du prêt recherché et le délai accordé à l’acquéreur pour accomplir ses démarches. Si le financement est refusé malgré des démarches conformes aux stipulations du contrat, la vente n’aboutit pas et les sommes versées doivent, en principe, être restituées. Si le prêt est obtenu, la condition est réalisée et la vente peut se poursuivre.

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Les documents exigés varient selon la nature du bien, sa date de construction, ses installations et sa localisation. Pour un lot de copropriété, l’acte mentionne également la superficie privative calculée selon la loi Carrez. Selon les cas, le dossier peut notamment comprendre :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité lorsque l’installation a plus de quinze ans ;
• l’état de l’installation intérieure de gaz lorsque l’installation a plus de quinze ans ;
• l’état relatif à la présence de termites dans les zones concernées ;
• l’état des risques et pollutions ;
• l’état des nuisances sonores aériennes lorsque le bien se situe dans une zone d’exposition au bruit d’un aéroport ;
• les informations ou contrôles relatifs à l’assainissement, ainsi que les autres documents exigés localement ou selon les caractéristiques du bien.

Des documents supplémentaires pour les passoires thermiques

Pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G au DPE, un audit énergétique réglementaire doit également être remis à l’acquéreur. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s’applique aussi aux biens classés E.

Par ailleurs, le carnet d’information du logement (CIL) doit être transmis à l’acquéreur lorsqu’il existe. Mis en place depuis le 1er janvier 2023, il concerne notamment les logements neufs et certains logements existants ayant fait l’objet de travaux ayant une incidence significative sur leur performance énergétique. Il ne s’agit donc pas d’une obligation générale applicable à tous les logements anciens.

Les frais d’acquisition comprennent la rémunération du notaire, les débours correspondant aux sommes avancées pour les formalités et, surtout, les impôts et taxes reversés au Trésor public et aux collectivités. Le notaire accomplit en amont les vérifications nécessaires (origine de propriété, situation hypothécaire, servitudes, droit de préemption et documents de copropriété) puis rédige et reçoit l’acte avant d’en assurer la publicité foncière. Les estimations souvent avancées, de l’ordre de 7 à 8 % du prix dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf, restent indicatives : le montant réel dépend notamment du prix, de la nature du bien, de sa localisation et des droits applicables à la date de la vente.

Le notaire est tenu au secret professionnel

Le notaire est tenu au secret professionnel. Il doit néanmoins recueillir les informations et effectuer les vérifications nécessaires à la validité, à l’authenticité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit. Son devoir de conseil et son obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte résultent de ses obligations professionnelles et de la jurisprudence. L’ancien article 1382 du Code civil, devenu l’article 1240 pour la responsabilité civile extracontractuelle, ne doit donc pas être présenté comme le fondement direct de ces vérifications.

Après la signature, le notaire remet généralement à l’acquéreur une attestation de propriété. La copie authentique de l’acte lui est adressée après l’accomplissement des formalités de publicité foncière. L’original, appelé « minute », est conservé par le notaire.

En cas de perte, l’acquéreur peut demander une nouvelle copie à l’office notarial. Il peut également solliciter une copie ou des renseignements auprès du service de la publicité foncière (SPF) compétent.