Le DPE peut-il avoir un impact sur le taux de crédit immobilier ?

Avec des prix de vente en baisse et des taux d’emprunt stables, le contexte immobilier est bien plus favorable en 2024 qu’en 2023. Néanmoins, les banques sont de plus en plus attentives à la qualité des logements dont elles financent l’acquisition, et notamment à leurs performances énergétiques. Cela s’explique par le fait que, si le marché est baissier, ce sont les passoires énergétiques qui sont les plus impactées. Ce phénomène n’est pas nouveau : on parle de valeur verte, ce qui désigne « l'augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d'un bien immobilier par rapport à un autre ».

Selon l’outil Impact DPE mis en place par les équipes data science SeLoger, les passoires thermiques ont vu leurs prix diminuer plus vite que les autres catégories de logement : -3,7 % depuis janvier 2023, contre -2,1 % pour les logements classés A, B, C et D. Ainsi, les logements classés F et G sont mis en vente respectivement -14 % et -13 % moins chers qu’un logement D comparable. On note également que la marge de négociation d’un logement noté G est de -5,9 %, contre -3 % pour un logement étiqueté A. 

Ainsi, acheter une bien énergivore est considéré comme risqué par certaines banques qui estiment qu’en cas de revente du bien avant que des travaux de rénovation énergétique ne soient réalisés, le risque de dévaluation est grand… pouvant placer l’emprunteur dans l’incapacité de solder son crédit immobilier. De nombreuses banques demandent donc 10 % d’apport supplémentaire pour se protéger contre une éventuelle baisse de valeur du bien. D’autres accordent le prêt uniquement si une enveloppe de travaux est prévue et/ou si un prêt travaux est intégré dans le financement.

En dehors du risque de dévaluation du bien immobilier, les banques sont réticentes à l’idée d’accorder un prêt pour financer un investissement locatif dans une passoire thermique, dans la mesure où ces biens sont progressivement exclus du marché locatif à partir de 2025. Or, les travaux à réaliser pour pouvoir continuer à louer ces logements énergivores et éviter la vacance locative peuvent impacter la rentabilité locative sur le moyen ou long terme, et ce malgré les aides à la rénovation accessibles aux bailleurs. En outre, un mauvais DPE signifie que les performances énergétiques du bien sont faibles… Ce qui engendre des factures énergétiques (gaz et électricité) plus élevées. Ces dernières peuvent peser sur la situation financière du ménage, réduire son reste à vivre et augmenter les risques de défaut de paiement concernant les mensualités de prêt. Pour prendre en compte ces dépenses énergétiques élevées et que le reste à vivre du ménage soit suffisant, certaines banques limitent le taux d’endettement des personnes candidates à l'emprunt à 30 % au lieu de 35 %, ce qui augmente le risque de refus de crédit.

Si les conditions d’octroi des crédits se sont durcies pour l’achat de passoires thermiques, elles se sont en revanche assouplies pour les biens les plus performants. Concrètement, de nombreux établissements encouragent l’acquisition de logements bien notés au DPE (neufs, récents ou rénovés), c’est-à-dire les logements notés A, B ou C, ainsi que la rénovation énergétique de biens qui ne le sont pas en faisant bénéficier aux emprunteurs concernés d’une réduction de taux de crédit allant de 0,10 à 0,30 %. Ce taux de crédit réduit est accordé en fonction du DPE de la maison ou de l’appartement, et de l’intégration de travaux de rénovation énergétique (sur devis) lors de l’acquisition. Sur la durée totale du crédit, ce taux d'emprunt bonifié représente des économies non négligeables. Si les banques favorisent l’achat de logements performant énergétiquement, c’est que leur valeur de revente sera potentiellement plus élevée et qu’ils permettent aux ménages de faire des économies d’énergie, et donc d’accroître leur reste à vivre.