Immobilier : que doit contenir une promesse d’achat ?

Medhi Salah 22 aoû 2023
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Première étape d’une transaction immobilière, la promesse d’achat ne doit pas être prise à la légère. Elle doit être rédigée avec soin par l’acheteur et relue avec attention par le vendeur. Mais, concrètement, que doit-elle contenir ? 

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Un couple fait une offre d'achat
Lors de votre achat immobilier, que doit contenir la promesse d'achat ? © SeLogerEdito
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Comment se compose une promesse d’achat ?

Félicitations ! Vous êtes sur le point d'acquérir un bien. Avant cela, on passe par la case promesse d'achat. Un document qui nécessite un minimum de formalisme, doit être rédigé et contenir un certain nombre d’informations :

  • La date de l’offre 
  • Le prix d’acquisition du bien offert par l’acheteur 
  • La date d’entrée dans les lieux souhaitée 
  • Une description du bien : type, superficie, nombre de pièces, équipements, etc. 
  • La durée de validité de l’offre d’achat : elle dépasse rarement les 10 jours calendaires.
  • Les modalités d’acceptation ou de refus du vendeur : l’offre impose la plupart du temps une réponse par lettre recommandée avec accusé de réception. Plus rarement, un acte d’huissier est requis.
  • Le montant du dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente 
  • Les moyens de financement du bien : l’acheteur doit indiquer s’il compte financer l’achat par un prêt immobilier ou avec ses fonds propres. 

À ces informations, s’ajoutent deux mentions bien utiles :

  • La vente sera définitive à compter de la signature du compromis de vente. 
  • Sans acceptation dans le délai imparti, l’offre d’achat est caduque.

Doit-on verser une garantie au moment de l’offre d’achat ?

Il est interdit de verser un dépôt de garantie au moment de l’offre d’achat. Cette somme peut être consignée uniquement lors de la signature du compromis de vente.

Les conditions suspensives d’une promesse d’achat

Comme le compromis de vente, la promesse d’achat peut contenir un certain nombre de conditions suspensives. En cas de non-réalisation de ces dernières, l’acheteur est en droit de renoncer à son acquisition.

La clause suspensive la plus importante est, sans doute, celle relative à l’obtention d’un crédit immobilier. Si l’acheteur n’est pas en mesure de financer le bien, la transaction est annulée.

D’autres conditions suspensives peuvent être prévues :

  • La garantie d’une installation électrique aux normes 
  • La vente préalable d’un bien immobilier pour pouvoir financer la nouvelle acquisition 
  • Les réparations ou les travaux promis par le vendeur 
  • La présentation des diagnostics immobiliers 
  • L’obtention d’un permis d’urbanisme 
  • L’absence de servitude 
  • Etc.

Quelles formalités respecter ?

Pour faire annuler la vente sur base d’une condition suspensive non réalisée, l’acquéreur doit informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de tous les justificatifs nécessaires.

Pourquoi être vigilant sur le contenu de la promesse d’achat ?

Contrairement aux idées reçues, la promesse d’achat est un véritable engagement pour acheter et vendre un logement.

Le vendeur a bien entendu le droit de refuser l’offre de l’acheteur ou de formuler une contre-offre. En revanche, entre particuliers, il ne peut pas refuser une promesse d’achat au prix vendu. S’il passe par une agence, un assouplissement de cette règle est possible selon la nature du mandat de vente.

Une fois d’accord sur le prix, le vendeur ne peut en aucun cas revenir en arrière et refuser de vendre son bien. Il doit donc être particulièrement prudent sur le contenu de la promesse. Le prix n’est pas la seule information à prendre en compte. La date d’entrée dans les lieux, le mode de financement du bien ou encore les demandes en matière de travaux sont également à étudier de près.

L’acheteur s’engage quant à lui à acquérir le bien immobilier du vendeur au prix indiqué. En théorie, il ne peut plus se rétracter. En pratique, il dispose toutefois d’un délai de rétraction de 14 jours à compter de la signature de la promesse ou du compromis de vente. Il peut donc encore renoncer à son achat.

Rétractation du vendeur, quelles sanctions ?

Si un vendeur se rétracte pour une offre d’achat plus avantageuse, il encourt des poursuites judiciaires. Un juge peut le condamner à verser des dommages et intérêts à l’acheteur ou à lui vendre son bien au prix convenu. 

Les points essentiels à retenir

  • La promesse d’achat doit contenir un certain nombre de mentions et d’informations essentielles pour l’acheteur et le vendeur.
  • Ce document peut prévoir des clauses suspensives permettant d’annuler l’acquisition en cas de non-réalisation.
  • La promesse d’achat est un document engageant. Elle doit donc être rédigée avec soin.

La promesse d’achat est un document juridique important dont le contenu doit être soigneusement rédigé et négocié. Il est important de bien en comprendre les termes avant de la signer. Si nécessaire, n’hésitez pas à demander l’avis d’un professionnel. En suivant ces conseils, vous éviterez les mauvaises surprises.

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