Investir en zone tendue : focus sur Rennes

Le marché de l’immobilier en France peut connaître, à certains endroits, un certain nombre de difficultés. C’est le cas notamment des zones tendues, appelées ainsi en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande.

Une zone tendue est une zone fortement déséquilibrée, où l’offre n’est pas en mesure de répondre suffisamment à la demande. Sur le plan juridique, on définit la zone tendue comme « relevant d’une urbanisation continue de plus de 50 000 habitants », avec un niveau élevé des loyers et des prix d’acquisition des logements anciens. Pour savoir si telle ville ou telle autre est en zone tendue, l'administration met un simulateur à votre disposition. 

En France, avant la publication du décret du 25 août dernier en application duquel Rennes et les de son agglomération sont passées en zone tendue, la liste comprenait regroupe officiellement 1 149 communes composant 28 agglomérations de métropole (Bordeaux, Annecy, Aix-en-Provence …) . Profitons-en ici pour rappeler quelles sont les réalités juridiques d’une ville située en zone tendue :

• La fixation du loyer : dans les zones tendues, il existe des règles particulières qui concernent non seulement les logements nus, mais aussi les logements meublés à usage de résidence principale du locataire.
• La réduction du préavis : pour un locataire d’un logement nu à usage de résidence principale, le préavis peut être réduit à un mois.
• La taxation sur les logements vacants.

En principe, le locataire doit respecter un délai de prévis de 3 mois pour résilier un bail de location d'un logement vide. En zone tendue, le délai de préavis n'est que d'1 mois.En votre qualité d’investisseur immobilier, la question du préavis est centrale. Cette notion désigne le délai qui s’écoule entre la notification par le locataire de sa volonté de quitter le logement, et la date à laquelle celui-ci prend congé en quittant le logement. Le délai de préavis peut également s’appliquer en cas de résiliation du contrat – à votre initiative en tant que propriétaire-bailleur.

En dehors des zones tendues, la durée du préavis du locataire est habituellement portée à trois mois. Toutefois, il existe des cas particuliers, permettant de justifier une réduction du préavis à un mois. Pour obtenir cette disposition, votre locataire doit justifier les faits ci-dessous :

• Une perte d’emploi, une fin de CDD ou la reprise d’un nouvel emploi suite une perte d’activité précédente.
• L’obtention d’un premier emploi, ou une mutation professionnelle.
• L’obtention du RSA (Revenu de solidarité active) ou de l’AAH (Allocation aux adultes handicapés).
• Bien situé en zone tendue (comme c'est le cas pour les logements rennais).

L’encadrement des loyers est une mesure instaurée par la loi ALUR, en 2014. Elle consiste, pour un propriétaire, à lui imposer un « loyer de référence majoré ». L’encadrement des loyers permet ainsi de protéger les locataires les plus vulnérables et les ménages les plus modestes. Cette politique ne s’applique habituellement que dans les zones tendues. Or, comme nous l'indiquions plus haut, Rennes se situe dorénavant en zone tendue. 

Pour investir à Rennes en loi Pinel, vous devez respecter ces quelques règles :

• Votre bien immobilier doit être neuf, ou en état futur d’achèvement (VEFA).
• Votre bien doit se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel.
• Le plafonnement du loyer et de ressources Pinel doit faire l’objet d’un respect scrupuleux de votre part.
• La durée de votre engagement doit être de 6, 9 ou 12 ans.