En 2026, j’investis dans l’immobilier : les démarches à connaître

Demandez-vous si :

• vous préférez faire de la location nue, pour cibler un plus grand nombre de locataires et imputer un éventuel déficit foncier sur votre revenu global ; ou en location meublée, pour déduire les charges et les amortissements ;
• vous préférez un bien neuf, pour profiter des dernières normes de construction ; ou un bien ancien, pour déduire le montant des travaux de vos revenus locatifs ;
• vous investissez en direct ou via une structure juridique comme une SCI ;
• vous optez pour la gestion en propre ou pour la délégation de la gestion locative à un mandataire.

L’objectif ici ? Cadrer votre investissement locatif dès le départ pour bien orienter vos choix juridiques, fiscaux et opérationnels.

Inutile de vous lancer tous azimuts dans la recherche d’un bien si vous ne connaissez pas votre budget d’achat. Commencez par simuler votre capacité d’emprunt en ligne. C’est-à-dire le montant maximum qu’une banque acceptera de vous prêter en fonction :

• de vos revenus ;
• de vos charges ;
• de votre taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35 % ;
• de votre apport personnel.

Pour affiner le résultat, vous pouvez demander l’aide d’un courtier. Vous ne solliciterez les banques qu’une fois le compromis de vente signé. Ce n’est qu’à cette étape, une fois bien avancé dans votre projet immobilier, qu’elles accepteront d’étudier votre dossier.

Commencez par définir la typologie idéale pour votre cible de locataire. Puis réalisez une étude de marché pour trouver le meilleur emplacement. Une fois que vous avez sélectionné la ville et le quartier, il est temps de visiter les biens.

Pour être efficace, préparez une liste de questions.

• Quel est le mode de chauffage ?
• À combien s’élèvent les charges de copropriété ? Des travaux sont-ils à prévoir ?
• Quelle est la classe énergétique du logement sur le DPE (la location des biens G est déjà interdite en France).

Prenez un instant pour faire le tour du quartier afin de repérer s’il existe des commodités alentour, comme des transports en commun, des commerces ou des écoles.

Vous avez trouvé le bien idéal ? Vous devez vous positionner avec une proposition d’achat. Faut-il négocier le prix de vente ? Tout dépend de la tension immobilière et locative sur le secteur et de la valeur verte du logement. La carte des prix de SeLoger vous permet d'en savoir plus sur les conditions du marché.

Envoyez votre offre d’achat par mail ou par LRAR, avec d’autres mentions comme les modalités de paiement du prix (avec ou sans prêt immobilier) et le délai de validité de la proposition.

Votre offre d’achat a été acceptée ? Félicitations ! Prenez à présent rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis de vente ou la promesse de vente.

La différence entre les deux ? Avec le premier, le vendeur et l’acquéreur s’engagent à aller au bout de la vente. Avec la seconde, seul le vendeur s’engage à réserver son bien à l’acheteur, qui dispose d’un droit d’option.

À ce stade, vous disposez de 45 à 60 jours pour trouver votre financement. Un délai accordé par les conditions suspensives et qui passe très vite ! Si vous n’avez pas le temps de faire appel à différentes banques pour comparer leurs offres, préférez recourir à un courtier.

Une fois que vous avez trouvé l’offre de prêt la plus compétitive, vous devez encore attendre l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours avant de la renvoyer signée.

Après la signature de l’acte définitif de vente, commence votre vrai travail de bailleur. Rédaction des annonces et du bail, appel du loyer et des charges : autant de tâches chronophages que vous pouvez confier à un gestionnaire locatif. Sa mission est certes payante, mais si vous optez pour le régime fiscal du réel, vous pourrez déduire le coût de vos recettes locatives.

Ultimes démarches à accomplir : déclarer le statut d'occupation de votre logement une fois votre premier locataire trouvé. Puis déclarer chaque année les loyers perçus pour la taxation sur le revenu et aux prélèvements sociaux.