Vente d’un bien immobilier et TVA : tout ce qu'il faut savoir

Un bien immobilier est considéré comme neuf s’il a été construit il y a moins de 5 ans. Des travaux de rénovation suffisants permettent aussi de classer un logement comme neuf du point de vue de l’administration fiscale. Ces travaux doivent au minimum affecter les fondations, ou la majorité des éléments hors fondations assurant la solidité ou la rigidité de l'ensemble du bâtiment. D'autres remises en état peuvent jouer sur le statut du bien, comme la rénovation des façades (hors ravalement) ou d’au moins 4 des éléments suivants : 

• les cloisons intérieures ;
• les planchers ;
• les huisseries extérieures ;
• le système de chauffage (valable en France Métropolitaine uniquement) ;
• les installations sanitaires et la plomberie.

En consultant un site de référence tel que Service Public, vous apprendrez que le taux classique de TVA appliquée à une vente immobilière est de 20 %. Il s’agit du cas général, valable aussi pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Depuis la réforme de 2010, c’est l’acheteur qui en est redevable. Cependant, certaines situations viennent parfois amoindrir la rigidité de ce pourcentage non négligeable. Les biens situés en Corse ne sont redevables qu’à hauteur de 10 %. Il en est de même pour les logements locatifs sociaux dont le bénéficiaire est éligible à des aides aux logements tels que l’APL (aide personnalisée au logement).

Enfin, la TVA immobilière ne s’élève qu’à 5,5 % d’imposition dans les différents cas suivants : 

• s’il s’agit d’un logement social bénéficiant d’un PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) ou relevant d’une politique de renouvellement urbain, avec un locataire éligible à l’APL ou à d’autres aides ;
• pour les locaux soumis au dispositif PLUS (prêt locatif à usage social) ou PLS (prêt locatif social) ;
• sont également concernés dans cette catégorie les logements sociaux remis à neuf par le biais d’importants travaux de rénovation ;
• les biens allant être occupés par des acquéreurs titulaires de contrats de location-accession dans des quartiers à rénover ou quartiers prioritaires dans le cadre de la politique d’aménagement urbaine.

Les biens considérés comme logements locatifs sociaux, avec statut de résidence principale pour des ménages sous conditions de ressources, ou situés dans un quartier classé en rénovation urbaine, sont quant à eux soumis à 10 % de TVA.

Tout comme pour l’immobilier neuf, les terrains à bâtir sont assujettis à un régime de TVA général à 20 %. Mais là encore, il existe des exceptions. Les terrains situés en Corse ne sont eux aussi concernés qu’à hauteur de 10 %. Même exemptions à 10 % pour les surfaces dédiées à la construction de locaux concernés par une taxation à prix réduit. L’acheteur doit inclure cette clause dans l’acte de vente afin qu’elle soit opérationnelle.

En principe, les transactions impliquant des immeubles anciens sont exonérées de TVA, de même que les ventes entre particuliers, y compris les constructions nouvelles. L’exonération est dans ces cas-là totale. 

Pour rappel, un logement est défini comme étant ancien si sa date de construction remonte à plus de 5 ans ou s’il s’agit d’une résidence n’ayant pas bénéficié de travaux de rénovation et d’amélioration de l’habitat.

En revanche, les ventes de parcelles habitables d’un particulier à un autre sont soumises à la taxe d’enregistrement, laquelle s’élève à 5,8 % de la valeur du terrain. Les ventes à prix symbolique, c’est-à-dire pour une somme située bien en dessous de la valeur réelle du bien, ne sont elles aussi pas concernées. Dans l’hypothèse d’une donation ou d’une succession, de même qu’un partage, il n’y a pas de vente à proprement parler. Par conséquent, la TVA ne s’applique pas. Le cadre de la location échappe lui aussi à cette imposition.