Comprendre le DPE pour une maison construite avant 1948

Obligatoire lors de la vente ou de la signature d’un contrat de location, le DPE (diagnostic de performance énergétique) permet d’évaluer la consommation d’un bien immobilier ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Afin de réaliser cette évaluation, l’intervention de professionnels du diagnostic immobilier est indispensable. Le résultat de cette analyse se manifeste par une étiquette énergétique attribuée aux bâtiments, allant de A (très performant) à G (très énergivore), comme illustré dans le tableau suivant :

Avant la réforme du DPE en 2021, l’évaluation de l’efficacité énergétique des logements anciens se basait sur l'examen des factures des occupants précédents. En l'absence de ces factures ou de chauffage central, le diagnostiqueur était en mesure de délivrer un DPE vierge, sans fournir d'informations sur la consommation énergétique ni sur les émissions de gaz à effet de serre.

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, cette approche a été abandonnée au profit d’une méthode plus objective : le calcul 3CL (Calcul de la consommation conventionnelle des logements). Désormais, le classement énergétique des habitations anciennes est déterminé uniquement à partir de leurs caractéristiques techniques, notamment la qualité de l’isolation et le rendement des équipements de chauffage. Cette évolution vise à offrir une évaluation plus fiable, indépendamment des habitudes de consommation des occupants.

Malgré ses avantages, la méthode de calcul 3CL comporte certaines limites. En effet, elle ne parvient pas à intégrer les spécificités des constructions anciennes, telles que leur architecture unique. De plus, elle ne prend pas en considération leur capacité à réguler naturellement l’humidité.

Impact du DPE sur la cession d’une maison antérieure à 1948

Selon une étude réalisée en 2022 par l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), 34 % des logements anciens, occupés en tant que résidences principales et construits avant 1948, étaient classés comme des « passoires énergétiques ». Ces bâtiments correspondent aux catégories F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Cette évaluation défavorable affecte la valeur du bien, car les acheteurs portent un intérêt croissant à la performance énergétique des habitations. En outre, l’obligation d'effectuer des travaux pour améliorer ce classement représente un obstacle supplémentaire à la vente. Les propriétaires doivent alors choisir entre engager des rénovations souvent coûteuses ou accepter une réduction du prix de vente.

Un mauvais DPE n’est pas une fatalité. Il existe des solutions pour sortir un bien du statut de passoire thermique. Voici quelques recommandations pour rénover efficacement une maison ancienne.

Étape 1 : réaliser un audit énergétique

Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de biens immobiliers classés F ou G sont dans l'obligation de réaliser un audit énergétique, en supplément du DPE, s'ils envisagent de vendre ou de louer leur propriété.

À la différence du DPE, l'audit énergétique offre une évaluation approfondie des carences du bâtiment et recommande les travaux prioritaires à mettre en œuvre pour optimiser son efficacité énergétique. Il se conclut par l'élaboration d'un plan de rénovation détaillé, précisant les interventions à entreprendre et l'estimation des coûts associés.

Étape 2 : hiérarchiser les travaux pour améliorer le DPE d’une maison construite avant 1948

La performance d’un bâtiment repose avant tout sur la qualité de son isolation thermique, un facteur déterminant pour limiter les pertes de chaleur. Selon l'ADEME, une portion considérable de chaleur s’échappe par le toit, les murs et les fenêtres, avec des déperditions respectives de 25 à 30 %, 20 à 25 % et 10 à 15 %. De ce fait, il est essentiel de concentrer les efforts de rénovation énergétique sur ces éléments clés. Une prise en charge adéquate des murs, des combles et des sols, grâce à des matériaux comme la laine de verre, la laine de roche ou la ouate de cellulose, permet de maintenir la chaleur à l’intérieur, tout en réduisant de façon significative la consommation énergétique.

L'utilisation de fenêtres à double vitrage renforce l’étanchéité thermique d'une construction ancienne. En plus de limiter les déperditions de chaleur en hiver, cette solution offre une meilleure isolation acoustique et améliore le confort intérieur.

La modernisation du système de chauffage représente également un levier important pour accroître la performance énergétique. Remplacer des équipements vétustes par des solutions plus efficaces, telles que les pompes à chaleur, les systèmes solaires ou le chauffage au bois, réduit la consommation d’énergie. Par ailleurs, les modes de chauffage au gaz et au fioul sont moins avantageux dans le calcul du DPE d’un logement ancien.

L’installation de régulateurs thermiques permet d’adapter précisément la température selon les besoins, évitant ainsi tout gaspillage. Grâce à ces dispositifs, chaque pièce peut être chauffée de manière ciblée et efficace.

Enfin, un système de ventilation performant assure une meilleure qualité de l’air et contribue à une gestion optimale de l’humidité, tout en favorisant une régulation thermique homogène.

Différents dispositifs financiers peuvent être mobilisés pour optimiser la performance énergétique d’un bâtiment ancien. Des aides telles que MaPrimeRénov', les Certificats d'économie d'énergie (CEE), l'Éco-prêt à taux zéro (PTZ) ou encore le Prêt Avance Rénovation apportent un soutien financier non négligeable. En outre, des mesures complémentaires, comme la réduction de la TVA, l’exonération de la taxe foncière et diverses subventions locales, facilitent le financement des travaux de rénovation.