Passoires thermiques : vaut-il mieux les vendre ou les rénover ?

Vincent Cuzon 25 mar 2023
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Loyers gelés, interdiction de mise sur le marché… ces derniers mois, les restrictions liées à la location des logements dotés d’un mauvais DPE se sont multipliées. Un dilemme se présente désormais aux bailleurs : rénover ou vendre ? Tour d’horizon des choses à savoir pour prendre la bonne décision.

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Certains travaux sont difficiles à mettre en place dans une copropriété.
Certains travaux sont difficiles à mettre en place dans une copropriété. © Ingo Bartussek – Adobe Stock
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Les mises en vente de passoires thermiques explosent !

Le moins que l’on puisse dire, c’est que la loi Climat et Résilience et les différentes réformes liées au DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ont eu un véritable impact sur le marché locatif. Il faut dire que les restrictions se sont multipliées ces derniers mois. Depuis le mois d’août 2022, les baux des logements classés F et G au DPE, c’est-à-dire les fameuses « passoires énergétiques », sont soumis à l’indexation des loyers sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) et les propriétaires ne peuvent plus appliquer un complément de loyer. En d’autres termes, leurs loyers sont gelés. Depuis le mois de janvier, il est également interdit de louer un bien dont la consommation d’énergie, exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est supérieure à 450 kWh (G +).

Suivront les logements classés G en 2025, F en 2028, puis E en 2034. Ces différentes restrictions, ajoutées aux difficultés rencontrées pour réaliser certains travaux de rénovation énergétique dans une copropriété (isolation par l’extérieur, pompe à chaleur…) pourraient entraîner une explosion des mises en vente de passoires thermiques. D’ailleurs, selon une étude menée par Opinionway pour SeLoger, 39 % des propriétaires-bailleurs ayant décidé de se séparer de leur bien le font en raison d’un mauvais DPE cumulé à un refus et/ou une impossibilité de réaliser les travaux nécessaires pour continuer à louer. Un constat confirmé par un sondage IPSOS-Nexity, selon lequel 48 % des propriétaires de passoires thermiques pourraient mettre en vente les logements qu’ils louent dans les 12 mois à venir.

À Paris, 37 % des logements en vente étaient des passoires thermiques en janvier 2023, contre 17 % en juillet 2021.

Vendre sa passoire thermique : c'est vraiment un bon plan ?

Vendre sa passoire énergétique au lieu de réaliser des travaux n’est pas toujours une bonne affaire. Cela permet toutefois à d’autres d’en faire une. En effet, selon l’étude Opinionway-SeLoger, les prix de vente des biens classés F ou G au DPE sont en moyenne 3,9 % moins élevés que ceux des biens considérés comme moins énergivores. De plus, l’évolution des prix des passoires thermiques est plus lente, ce qui devrait engendrer un accroissement de cet écart dans les prochains mois. Concrètement, depuis juillet 2021, les prix des passoires ont progressé de 3,7 % en moyenne, tandis que ceux des autres biens ont augmenté de 7 % sur la même période.

Par ailleurs, un mauvais DPE est également perçu comme un levier de négociation pour 40 % des acheteurs. Dans les faits, les prix des passoires énergétiques sont davantage négociés (5,6 % du prix de vente affiché) que ceux des biens d’une classe énergétique supérieure (3,7 % du prix de vente). Sentant que la période n’est pas propice pour eux, 57 % des propriétaires-bailleurs envisageant de vendre leurs passoires thermiques seraient même prêts à baisser leur prix de vente alors qu’ils étaient « seulement » 43 % en 2022.

30 % des passoires louées sont situées en Île-de-France.

Rénover plutôt que louer : quelles sont les aides accessibles ?

Contrairement à ce que certains pourraient penser, les propriétaires-bailleurs qui choisissent de conserver leur bien pour y entreprendre des travaux de rénovation énergétique ont bel et bien le droit à différentes aides. Ils ont notamment accès au dispositif MaPrimeRénov’. Réservé aux logements construits depuis plus de 15 ans (2 ans pour le remplacement d’une chaudière au fioul), son montant varie selon les revenus du propriétaire et le gain écologique obtenu grâce aux travaux. Le bailleur doit également s’engager à louer son bien en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans. Les propriétaires peuvent profiter d’un « bonus de sortie de passoire » de 500 à 1 500 € si les travaux entrepris dans leur passoire énergétique permettent d’atteindre au moins la classe E. Un bonus supplémentaire est accessible si les classes A ou B sont atteintes.

Parallèlement, les bailleurs peuvent bénéficier de la prime énergie et de son Coup de pouce Rénovation globale. Faisant partie des primes CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) accordées par les fournisseurs d’énergie, elle permet d’obtenir une prime bonifiée en cas de travaux engendrant une baisse annuelle de la consommation énergétique de 55 % pour un logement individuel et de 35 % pour un logement collectif. Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire choisis ne doivent pas fonctionner au charbon, au fioul ou au gaz et les équipements installés ne doivent pas engendrer une hausse des émissions de gaz à effet de serre. Pour financer ces travaux, les bailleurs ont accès à l’éco-PTZ, distribué par certaines banques.

Depuis le 1er juillet, certaines banques proposent aux propriétaires de bénéficier facilement de l'éco-PTZ pour financer le reste à charge des travaux pour lesquels ils bénéficient de MaPrimeRénov'.

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