Combien facture une agence immobilière pour gérer une location ?

La gestion locative représente entre 6 et 10 % des loyers annuels

Si déléguer la gestion locative de son bien permet de bénéficier de nombreux avantages, les services compris sont bien évidemment facturés au propriétaire. En contrepartie de son activité, l’agence, à qui le propriétaire confie la gestion de son logement, perçoit une rémunération. Celle-ci est calculée à partir du loyer (charges comprises) encaissé par le propriétaire. S’ils sont fixés de manière totalement libre, ces honoraires de gestion locative représentent généralement entre 6 et 10 % (hors taxes) des loyers encaissés par le propriétaire sur l’ensemble de l'année. Sur 12 mois, les honoraires de gestion locative représentent donc environ 1 mois de loyer.

Le tarif de base, qui doit être affiché de façon visible par l’agence immobilière, comprend souvent uniquement l’encaissement des loyers, la délivrance des quittances, le paiement des charges et leur régularisation. Certaines prestations complémentaires ne sont pas incluses. Il faut donc ajouter au tarif de base le prix de ces prestations, qui doit être indiqué dans la grille tarifaire de l’agence immobilière : rédaction du contrat de location, travaux et réparations éventuelles, actes juridiques ou encore déclaration fiscale des revenus locatifs.

Gestion locative : quelles sont les missions de l’agence ?

L’agence en charge de la gestion locative joue le rôle d’intermédiaire entre le propriétaire du logement et le locataire. Elle accomplit au nom du propriétaire de nombreuses démarches liées à la gestion de son patrimoine et à la location : recherche du locataire, rédaction du bail, perception des loyers et charges, envoi des quittances au locataire, déclaration fiscale des revenus locatifs, révision annuelle du loyer, régularisation des charges, etc. Le cas échéant, l’agence peut aussi prendre en charge les réparations nécessaires dans le logement (en dehors de l’entretien courant), la gestion des sinistres non couverts par l’assurance habitation du locataire, les relances pour loyers impayés ou encore le recouvrement des impayés. La gestion locative inclut également les formalités de fin de contrat (préavis, état des lieux, restitution du dépôt de garantie…). Précisons que les actes délégués à l’agence peuvent être fixés au cas par cas. Par exemple, un propriétaire, qui a trouvé un locataire par ses propres moyens, n’a pas à rémunérer l’agence pour cet acte.

Gestion locative : comment bien choisir l’agence ?

Le choix de l’agence, à laquelle le propriétaire va confier la gestion locative de son logement, est essentiel. Il est fortement conseillé de s'adresser à plusieurs agences avant de prendre une décision. Cela permet notamment de comparer les honoraires de gestion et les prestations proposées par les différents professionnels. Le propriétaire doit éplucher les mandats de gestion locative des différentes agences pour s’assurer que toutes les prestations courantes (suivi des relances, gestion des contentieux, gestion des visites, etc.) sont bien comprises dans le tarif de base, afin d’éviter les mauvaises surprises par la suite. Pour faire son choix, le propriétaire doit aussi se renseigner sur la disponibilité du service client. Pour cela, il peut, par exemple, consulter les avis clients déposés sur internet.

Gestion locative : mieux vaut la déléguer ou la prendre en charge ?

L’investissement locatif séduit de plus en plus de particuliers. Toutefois, la gestion locative d’un bien immobilier prend du temps et nécessite de bonnes connaissances juridiques. Les propriétaires ont alors de choix de s’occuper eux-mêmes de la gestion locative de leur logement ou de la déléguer à une agence immobilière. Ces deux solutions offrent des avantages et des inconvénients. Déléguer la gestion locative de son logement permet au propriétaire de bénéficier d’un gain de temps non négligeable et d’une tranquillité d’esprit. Il n’a pas à prendre en charge les aspects juridiques et administratifs de la gestion locative (états des lieux, rédaction du bail, encaissement des loyers, avis d’échéance, etc.). Cependant, les honoraires de gestion locative représentent entre 6 et 10 % des loyers annuels perçus par le propriétaire.

Les honoraires de gestion locative peuvent être évités si le propriétaire décide de prendre en charge lui-même la totalité de la gestion locative. Celui lui permet donc d’augmenter la rentabilité de son investissement. Toutefois, avant de décider de s’occuper seul de la gestion locative de son bien, le propriétaire doit s’assurer qu’il dispose d’assez de temps et qu'il maîtrise la réglementation en vigueur, d’autant plus que celle-ci évolue régulièrement. Une bonne solution peut être de déléguer partiellement la gestion locative. Le propriétaire peut notamment trouver un locataire lui-même et confier les autres démarches à une agence.

Propriétaire : louer son logement vide ou meublé ?

Le propriétaire peut décider de louer son logement vide ou meublé. Cette deuxième solution est considérée comme étant plus risquée car le bail est plus court. Sa durée est d’1 an renouvelable maximum, ou 9 mois non renouvelable en cas de bail de location étudiant. Un bail plus court qui entraîne des changements de locataires plus fréquents. Les frais d’entretien sont également plus élevés que pour une location vide, en raison des équipements qui composent le logement. En revanche, les loyers des locations meublées sont de 5 à 25 % plus élevés que ceux des locations vides. Si la location vide est moins rentable que la location meublée, elle offre toutefois une meilleure stabilité : le bail de location vide est généralement signé pour 3 ans. Un « turn-over » moins élevé qui réduit sensiblement les frais de gestion et d'entretien du bien.

Location : comment s’assurer ?

La gestion locative d’un logement doit impérativement s’accompagner d’un mode de garantie pour se prémunir des risques de loyers impayés notamment, ce que redoutent tous les propriétaires. Pour ce faire, plusieurs solutions s’offrent à vous et vous pouvez en discuter avec le professionnel en charge de la gestion locative pour faire le bon choix :

• La garantie loyers impayés (GLI) est la solution la plus connue des propriétaire bailleurs. Il s’agit de souscrire une assurance auprès d’une compagnie. L’avantage de ce type de garantie, c’est que l’assurance se substitue au locataire en cas de loyers impayés et c’est la compagnie qui vous verse les loyers en compensation. L’autre avantage, c’est que cette garantie s’accompagne généralement d’une couverture contre les risques locatifs, c’est-à-dire qu’au départ du locataire, si vous constatez d’importantes dégradations dans le logement, là encore vous bénéficiez d’une indemnité pour remettre le logement en état.
• La caution solidaire que l’on appelle également « garant », consiste à demander au locataire l’appui d’un ou plusieurs proches qui s’engagent contractuellement à régler les impayés du locataire le cas échéant. Dans ce cas, il faut s’assurer que le garant est suffisamment solvable pour pouvoir prendre en charge les éventuelles dettes du locataire, qu’il n’est pas déjà garant pour un ou d’autres locataires, etc. Il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. Dans le premier cas, le propriétaire doit d’abord négocier avec le locataire en cas d’impayés, et lui accorder un délai pour régler ses dettes, avant de recourir au garant. Dans le second cas, le propriétaire peut se tourner vers le garant pour le règlement, dès le premier mois de loyer impayé.
• La garantie Visale prend également en charge le paiement des loyers et des charges locatives du locataire en cas de défaillance. Elle est accordée par Action Logement après l’étude du dossier du locataire, et c’est ce dernier qui doit en faire la demande. Elle n’est toutefois accordée qu’à certains profils de locataires, qui doivent occuper un logement du parc privé, avoir plus de 30 ans, justifier d’un CDI confirmé et qui entrent dans le logement dans les 6 mois suivants leur début de contrat de travail. Elle est également accessible aux locataires de moins de 30 ans et aux ménages qui entrent dans le logement à l’aide d’un organisme d’intermédiation locative, dans la limite de 36 mois. Action Logement prend en charge le règlement des loyers impayés, et le locataire devra rembourser directement l’organisme.