Peu connu, l’achat immobilier en démembrement croisé est un montage qui se montre particulièrement avantageux pour les couples de concubins et les familles recomposées qui souhaitent sécuriser leur succession.
En quoi consiste l’achat immobilier en démembrement croisé ?
Le démembrement implique de diviser le droit de propriété en deux :
- D’un côté, la nue-propriété qui consiste à posséder les murs du logement et pouvoir le vendre.
- De l’autre côté, l’usufruit qui accorde le droit d'occuper le bien et de percevoir des revenus issus de la location le cas échéant.
Dans le cas du démembrement croisé, une personne achète la nue-propriété de la moitié d’un bien et l’usufruit de l’autre moitié. Le second acquéreur détient de son côté l’usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété, et la nue-propriété de la moitié qu’il détient en usufruit. Cela signifie qu’au décès de l’un des acquéreurs, l’autre obtient l’usufruit sur l’intégralité du logement puisqu’il récupère l’usufruit des parts qu’il possède déjà en nue-propriété.
L’achat en démembrement croisé se fait généralement à travers une SCI, souvent familiale : c’est la SCI qui achète le bien. Le démembrement porte alors sur les parts détenues par chacun des acquéreurs.
Quels sont les avantages du démembrement croisé ?
Le démembrement croisé apporte un certain nombre d’avantages aux acquéreurs. Pour commencer, au décès du premier acquéreur, le fait que l’acquéreur survivant récupère l’usufruit sur l’intégralité du bien lui permet de continuer de l’habiter et il peut de surcroît le mettre en location et en percevoir les revenus s’il le souhaite.
De plus, la règle générale impose le paiement des droits de succession à hauteur de 60 % pour le conjoint survivant, lorsque les conjoints n'étaient pas mariés. Or, avec le démembrement croisé, le survivant est exonéré de droits de succession, ce qui signifie que ce montage facilite la transmission du bien immobilier.
Enfin, au décès du second acquéreur, les enfants de l’un et de l’autre récupèrent la propriété du bien de façon équitable.
L’achat immobilier en démembrement croisé : pour qui ?
L’achat en démembrement croisé s'adresse à tous les types de profils et de projets, et apporte des avantages pour tout acquéreur souhaitant faciliter la transmission de son bien d’une façon générale. Mais ce montage s’avère particulièrement intéressant pour deux types de foyers :
- Les concubins qui souhaitent acquérir un bien en commun. Avec le démembrement croisé, chaque concubin achète la moitié des parts en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. Au décès de l’un des deux, le survivant est exonéré de droits de succession et devient pleinement propriétaire de sa quote-quart. Il conserve également l’usufruit dont il était déjà le détenteur. Les héritiers du concubin décédé conservent la nue-propriété de la moitié des parts et le concubin survivant peut ainsi demeurer dans le logement car il obtient la jouissance sur la totalité du logement.
- Les familles recomposées, car ce montage permet de ne pas pénaliser ni son conjoint et ni ses enfants d’une première union. Lorsque par exemple, les deux membres d’un couple ont des enfants d’une première union chacun de son côté, chaque associé se répartit l’usufruit et la nue-propriété pour moitié. Au décès du premier conjoint, l’autre pourra demeurer dans le logement sans déshériter les enfants et au décès du second conjoint, les enfants de l’un et de l’autre deviennent alors propriétaires des parts de leur parent concerné, sans imposition fiscale.
Le testament est moins avantageux que le démembrement croisé pour les concubins, car dans le premier cas, au décès de l’un des concubins, le concubin survivant doit s’acquitter des droits de succession de 60 %.
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