Fuite d’eau : qui paie entre le locataire et le propriétaire ?

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le locataire a l’obligation de procéder à l’entretien courant et aux réparations locatives dans le logement pendant toute la durée de la location. Ces réparations à la charge du locataire sont listées de façon non exhaustive dans l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987. 

Le locataire doit notamment prendre en charge le dégorgement des canalisations, le nettoyage des dépôts de calcaire ou encore l’entretien courant de la robinetterie. Il a également la charge du remplacement des éléments suivants :

• joints des canalisations d’eau,
• clapets et presse-étoupes des robinets,
• flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

Par conséquent, si la fuite d’eau est provoquée par un manquement du locataire à ses obligations, les frais de réparation sont à sa charge. Une mauvaise utilisation des équipements de l’appartement ou de la maison engage également sa responsabilité. C’est surtout le cas, si l’occupant du logement oublie de fermer un robinet ou bouche les toilettes, en y jetant des déchets inappropriés. Un simple remplacement des joints réalisé à temps évite bien souvent ce type de désagrément.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur a l’obligation de remettre à son locataire un bien en « bon état d’usage et de réparation ». 

Durant toute la durée du bail de location, le propriétaire doit donc réaliser tous les travaux autres que les réparations locatives, lesquelles restent à la charge du locataire tout comme celles imputables à ce dernier. L’objectif est d’assurer le maintien en état et l’entretien normal des locaux loués.

Le bailleur est par conséquent responsable des frais engendrés pour la réparation du gros œuvre, des menuiseries, de la toiture, de la plomberie ou encore des canalisations. Par conséquent, si une fuite d’eau est due à la vétusté de l’un de ces éléments, le propriétaire doit prendre à sa charge l’ensemble des frais.

Il n’est pas toujours évident d’identifier l’origine d’une fuite d’eau. Le locataire et le propriétaire peuvent alors se rejeter mutuellement la faute afin d’échapper au paiement des factures. 

Si aucun accord amiable n’est possible, il est nécessaire de faire appel à un plombier afin d’obtenir des informations précises sur la cause du sinistre. Celui-ci va utiliser différentes techniques pour identifier la fuite : inspection des canalisations, utilisation de fluorescéine, exploration vidéo des conduites. Dans certains cas, le recours à un couvreur (pour les infiltrations provenant du toit) ou à une société de vidange (en cas de canalisation bouchée) est nécessaire.

Cette recherche de fuite incombe à l’assureur de l’occupant du local où ont lieu les investigations. Par conséquent, si le bien est loué, l’assurance habitation du locataire prendra en charge les frais liés à cette recherche de fuite. Dans tous les cas, il est toujours préférable d’informer régulièrement le propriétaire du bien de la situation.

Quelques gestes simples réduisent fortement le risque de sinistre. 

En cas d’absence prolongée, fermer le robinet d’arrêt général évite qu’une petite fuite ne se transforme en dégât des eaux important. Il est aussi recommandé de vérifier régulièrement la robinetterie, de surveiller l’état des joints des flexibles (lave-linge, lave-vaisselle) et de relever son compteur d’eau une fois par mois pour repérer une consommation anormale. 

Ce contrôle régulier du compteur permet souvent de détecter une fuite avant même qu’elle ne provoque des dégâts visibles sur les murs ou les plafonds. Le remplacement des joints reste d’ailleurs l’intervention la plus fréquente pour stopper une petite fuite au niveau des flexibles ou des robinets.

Lorsqu’une fuite passe inaperçue plusieurs semaines, la facture d’eau peut grimper de façon spectaculaire. 

La loi Warsmann permet alors au locataire de demander un dégrèvement auprès de son fournisseur d’eau, à condition de prouver que la surconsommation provient bien d’une fuite après compteur et de fournir une attestation de réparation établie par un professionnel. 

Ce dispositif s’applique uniquement aux logements équipés d’un compteur individuel et évite au locataire de supporter seul le coût d’une surconsommation dont il n’est pas responsable.

Dans certains cas, la fuite ne provient pas du logement lui-même ou ne relève pas de la responsabilité du propriétaire ou du locataire. Dans ce cas de figure, les frais seront pris en charge par des tiers.

Un dégât des eaux suite à une fuite chez vos voisins

Les dommages résultant d’une fuite dans un appartement mitoyen peuvent également concerner votre logement. 

Taches d’humidité, papier peint qui se décolle, plafonds abîmés par l’humidité…, les conséquences peuvent être importantes et les réparations coûteuses. Le sinistre impliquant au moins 2 personnes est régi par les conventions CIDE-COP (pour les dommages de plus de 1 600 €) et CIDRE (pour les dommages inférieurs), selon les garanties prévues à chaque contrat.

• Le locataire doit remplir un constat amiable avec son voisin et le transmettre à son assurance habitation.
• Il doit ensuite faire réaliser un devis des réparations à effectuer par un professionnel. Celui-ci doit être transmis à l’assureur du voisin responsable.

Que faire, en cas de dégât provoqué par un professionnel ?

Lors de l’installation d’une chaudière ou de la réparation des équipements sanitaires, un professionnel peut commettre une erreur et provoquer une fuite d’eau. Dans ce cas, les dommages sont pris en charge par l’assurance professionnelle de l’artisan concerné. 

Le locataire et le propriétaire ont également intérêt à informer leurs assurances respectives du dégât des eaux en question afin d’assurer un meilleur suivi de l’indemnisation.

Qui paie un dégât des eaux provoqué par un cambriolage ?

Le locataire n’est pas responsable des dégradations. Il doit contacter son assurance pour vérifier le contenu de son contrat concernant les cambriolages. En fonction des garanties prévues, une prise en charge est possible. Dans tous les cas, si les dommages sont mineurs, l’assurance doit transmettre une proposition de prise en charge dans un délai de 30 jours. 

Si le montant des frais est supérieur à 1 600 €, l’assureur peut demander une expertise afin d’évaluer précisément les dégâts. L’expert se déplace sur place et rédige un rapport détaillant la cause du sinistre et le montant estimé des réparations. Ce document sert de base au calcul de l’indemnisation, à laquelle il faut joindre les pièces justificatives demandées par l’assureur (devis, photos, constat amiable). 

Quoi qu’il en soit, l’indemnisation proposée ne permet pas, en principe, de couvrir la totalité des dommages provoqués par la fuite d’eau. Une franchise, prévue dans les contrats d’assurance, est en effet très fréquemment déduite par les assureurs. Mieux vaut vérifier ce montant ainsi que les informations propres à chaque garantie avant de signer son contrat.

Fuite dans l’immeuble : qui prend en charge les dégâts dans mon appartement ?

Les fuites d’eau causées par un dysfonctionnement d’un élément appartenant aux parties communes de l’immeuble sont prises en charge par la copropriété. C’est le cas notamment, si les dégâts sont provoqués par :

• une fuite au niveau des canalisations,
• une fuite dans la colonne de descente des eaux usées de l’immeuble,
• une fuite du chauffage collectif.

Le sinistre est imputable à la copropriété, même si les dégâts des eaux ne concernent que votre appartement. L’indemnisation des dommages est donc réalisée par l’assurance de la copropriété. Le syndic doit veiller à l’entretien régulier des canalisations communes afin de limiter ce type de sinistre.