C'est possible de passer du régime du micro foncier au régime d'imposition au réel ?

Les contribuables dont les revenus fonciers bruts n’excèdent pas 15 000 € par an sont, en principe, soumis au régime micro-foncier. Ce plafond s’apprécie au niveau de l’ensemble du foyer fiscal et concerne les revenus fonciers bruts, hors charges.

Le revenu brut foncier bénéficie alors automatiquement d’un abattement de 30 %, représentatif de l’ensemble des charges de propriété déductibles. Autrement dit, le contribuable ne peut pas déduire séparément ses dépenses réelles : l’administration fiscale considère forfaitairement que 30 % des recettes correspondent aux charges.

Par exemple, un propriétaire qui perçoit 12 000 € de loyers bruts au cours de l’année bénéficie automatiquement d’un abattement de 3 600 €. Son revenu foncier imposable est donc de 8 400 €.

Ce régime permet d’alléger les obligations déclaratives des contribuables dans la mesure où ils perçoivent des revenus fonciers de faible montant.

Le régime micro-foncier peut donc être particulièrement simple à utiliser lorsque les dépenses réellement engagées par le propriétaire restent inférieures au montant de l’abattement forfaitaire.

Les personnes bénéficiant du régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers si le forfait de 30 % ne couvre pas la totalité des charges engagées.

Cette option peut notamment être intéressante lorsque le propriétaire a supporté au cours de l’année des dépenses importantes : travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, frais de gestion, primes d’assurance ou encore intérêts et frais d’emprunt. Au régime réel, les charges déductibles sont prises en compte pour leur montant réel, dans les conditions prévues par la réglementation fiscale. Le contribuable peut ainsi constater un revenu foncier plus faible, voire un déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux recettes.

Attention toutefois : le choix du régime réel ne peut pas être effectué uniquement pour un logement. L’option est globale et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Il n’est donc pas possible de conserver le micro-foncier pour un bien et de choisir le régime réel pour un autre.

L’option doit être réalisée dans le délai légal du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042. Aucun formalisme particulier n’est prévu : elle résulte de la souscription, dans le délai prévu, de la déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Le régime réel est par ailleurs obligatoire lorsque le montant annuel des revenus fonciers bruts du foyer fiscal dépasse 15 000 €. Dans ce cas, le propriétaire ne choisit pas entre les deux régimes : il sort du champ du micro-foncier et doit déclarer ses revenus fonciers selon le régime réel.

Après une période de 3 ans d’imposition sous le régime réel choisi sur option, si toutes les conditions sont réunies, le contribuable peut à nouveau bénéficier du régime micro-foncier.

Le point important est que le contribuable n’est pas nécessairement obligé d’attendre plusieurs années supplémentaires après la période initiale de 3 ans. À l’issue de cette période, s’il remplit toujours les conditions du micro-foncier et ne souhaite plus rester au réel, il peut revenir au régime micro-foncier. En revanche, s’il continue à souscrire une déclaration n° 2044, il est considéré comme exerçant une option annuelle pour le régime réel.

Le retour au micro-foncier suppose notamment que le montant des revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € et que le contribuable ne soit pas concerné par une situation excluant l’application de ce régime.

À l’inverse, si les revenus fonciers dépassent 15 000 €, le régime réel devient obligatoire. L’option pour le réel n’est alors plus nécessaire puisque le contribuable relève du régime réel de plein droit.

Le choix entre le micro-foncier et le régime réel dépend donc principalement du niveau des charges supportées par le propriétaire.

Lorsque les charges déductibles représentent moins de 30 % des revenus fonciers bruts, le micro-foncier peut permettre de bénéficier d’un abattement supérieur aux dépenses réellement engagées, tout en offrant des formalités déclaratives simplifiées.

À l’inverse, lorsque les charges déductibles dépassent 30 % des recettes, le régime réel peut être plus intéressant sur le plan fiscal, sous réserve de prendre en compte les règles particulières applicables aux différentes dépenses. Il peut notamment permettre de tenir compte de travaux importants ou des intérêts d’un emprunt immobilier.

Le choix mérite donc d’être étudié avant de passer du micro-foncier au régime réel, car l’option engage le contribuable pendant 3 ans. Une simulation des deux régimes permet de comparer le revenu foncier imposable dans chaque situation.