Un crime ou un suicide peut faire chuter la valeur d’un bien. Quatre ans après le drame, la maison nantaise des Dupont de Ligonnès s’est vendue près de 60 % sous son estimation. Aucun diagnostic n’en fait pourtant mention. Le vendeur doit-il en parler ? Le Code civil l’y oblige parfois. Et son silence peut coûter cher.
- Un crime ou un suicide ne constitue pas un vice caché, et n’apparaît dans aucun diagnostic.
- Le Code civil oblige pourtant à révéler toute information déterminante pour l’acheteur (article 1112-1).
- Taire volontairement un drame récent ou médiatisé expose à l’annulation de la vente ou à des dommages et intérêts (article 1137).
- Pour se protéger, le vendeur a intérêt à mentionner les faits par écrit dans l’avant-contrat.
- La décote varie selon la violence des faits, leur ancienneté, leur notoriété et la mémoire locale.
Un crime n’est pas un vice caché
Un crime ou un suicide survenu dans une maison ne constitue pas, en lui-même, un vice caché.
L'article 1641 du Code civil concerne les défauts du logement qui le rendent « impropre à l’usage auquel on le destine ». C’est le cas, par exemple, d’une charpente rongée par les termites ou d’une fissure structurelle. Le passé du logement – aussi sordide soit-il – n’entre donc pas dans cette définition.
Le dossier de diagnostic technique ne dit rien non plus de l’histoire du logement. Il informe l’acheteur sur son état et ses éventuels risques – amiante, plomb, termites, performance énergétique, gaz, électricité, assainissement –, mais il ne mentionne pas les événements qui ont pu s’y dérouler. Un crime ou un suicide n’a donc pas à apparaître dans ces diagnostics.
Le vendeur doit-il révéler le drame ?
Cela ne signifie pas pour autant que le vendeur peut tout garder pour lui. Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, l’article 1112-1 du Code civil impose à chaque partie de révéler à l’autre toute information « dont l’importance est déterminante » pour son consentement. Et l’article 1137 sanctionne la dissimulation volontaire d’une telle information. Si le vendeur sait qu’un fait pourrait faire renoncer l’acheteur ou le pousser à négocier, et qu’il choisit malgré tout de se taire, la vente peut être remise en cause.
Tout dépend donc des circonstances. Un événement ancien, oublié et sans incidence sur la réputation du logement n'a pas nécessairement à être révélé. En revanche, un crime récent et très médiatisé, dont l’adresse reste associée au fait divers, est susceptible de peser sur la décision d'un acheteur. Le vendeur qui n'en parle pas s'expose alors à un vrai risque juridique : si l'acheteur découvre après coup qu'on lui a caché un tel fait, il peut demander l'annulation de la vente ou réclamer une indemnisation.
Encore faut-il, pour cela, prouver trois éléments : que le vendeur connaissait l'information, qu'il a délibérément choisi de ne pas la transmettre, et qu'elle était assez importante pour avoir influencé le consentement de l’acheteur.
Jusqu’à 60 % de décote sur le prix de vente
Dans le Journal de l’Agence, Quentin Lagallarde, expert évaluateur près la cour d'appel de Caen, situe les décotes constatées entre 20 et 50 %. Un chiffre qui peut encore grimper dans le cas d’affaires très médiatisées…
Le chalet des Laurencières, au Grand-Bornand, où la famille Flactif a été assassinée en 2003, a par exemple été vendu avec une décote de 25 %. La maison des Dupont de Ligonnès, à Nantes, a quant à elle trouvé preneur près de quatre ans après le drame, pour environ 200 000 €, alors qu’elle était estimée autour de 450 000 €. Soit une décote d'environ 60 %.
Quatre critères peuvent impacter la décote : la violence des faits, leur ancienneté, la notoriété de l'affaire et la mémoire locale – souvent la plus tenace. Un fait divers oublié de tous n'a pas le même effet qu'un nom de rue devenu synonyme de crime.
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