10 conseils à suivre pour récupérer les charges de copropriété impayées

L’égalité : les charges de copropriété pour tous !

Le temps de l’abolition des privilèges est là. C’est l’heure de l’égalité et des charges pour tous : tous les copropriétaires sans exception doivent payer leurs charges ! Les charges prennent la forme de provisions ou d’avances. Elles servent à assurer la trésorerie du syndicat et sont appelées à la suite d’une décision de l’assemblée générale. Tout le monde doit payer. Or, qui dit paiement obligatoire dit créance exigible. Avant d’aborder le recouvrement des charges impayées, rappelons les sommes que le propriétaire est tenu de payer. Le syndic, chargé de recouvrer l’ensemble des dépenses afférentes à l’immeuble, peut exiger des copropriétaires le versement des sommes suivantes :

• Les provisions trimestrielles destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel, c'est-à-dire les dépenses courantes de maintenance (entretien courant, menues réparations, etc.), de fonctionnement et d'administration. Ces provisions sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre de l’exercice considéré, car « trimestrielles ».
• Les provisions destinées aux prestations et travaux non compris dans le budget prévisionnel. Ces provisions sont exigibles en fonction de l’échéancier voté par l’assemblée.
• La réserve prévue au règlement de copropriété, appelée auparavant avance de trésorerie permanente ou fonds de roulement.
• Les provisions spéciales en vue de faire face à des travaux d’entretien ou de conservation susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir.
• L’avance pour le plan pluriannuel de travaux, c'est-à-dire les travaux d’entretien et de conservation des parties communes ou des équipements communs prévus sur plusieurs années.
• La provision décidée par le syndic, après avis du conseil syndical, en cas de travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Cette provision est exigible sur simple appel de fonds du syndic. Elle est ensuite ratifiée par l’assemblée.

Le syndic de copropriété fait respecter la loi !

En cas de charges de copropriété impayées, c’est au syndic qu’il faut s’adresser ! Dans le domaine du recouvrement, il est le shérif (ou le « poor lonesome cowboy », tout aussi efficace) qui fait régner la loi ! S’il fait le bien, le syndic ne doit pas pousser son rôle de bienfaiteur jusqu’à avancer des fonds pour une copropriété débitrice. Sa vocation n’est pas de prêter de l’argent, mais de le récupérer pour ses clients. Dans la loi que le syndic doit faire respecter, il n’y a pas de solidarité de droit entre les copropriétaires, mais il y a une solidarité de fait. Si les copropriétaires solvables ne mettent pas la main à la poche pour combler le vide financier creusé par les insolvables, la copropriété n’est plus gérable. Et qui dit « ingérable » dit syndic contraint de démissionner, et eau et électricité coupées ! Si le syndic est le shérif en matière de recouvrement des impayés de charges, il n’a cependant pas les pleins pouvoirs : une décision de l’assemblée générale est nécessaire pour permettre au syndic de combler le déficit !

Le syndic peut agir en solo : les exceptions qui confirment la règle

Si une décision de l’assemblée générale est nécessaire pour donner autorisation au syndic de combler le déficit, le syndic peut, dans certains cas, agir directement, c'est-à-dire sans autorisation de la copropriété :

1. L’injonction de payer devant le tribunal compétent.
2. La saisie des meubles du copropriétaire mauvais payeur.
3. La saisie sur les loyers des locataires.
4. L’inscription d’hypothèque sur les locaux du copropriétaire mauvais payeur.
5. L’opposition au paiement du prix de vente, en cas de vente amiable du lot du copropriétaire mauvais payeur.

L’exercice du privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires en cas de vente amiable du lot par le copropriétaire débiteur du syndicat (mais l’exercice de ce privilège dépend de la saisie du lot du copropriétaire mauvais payeur soumise à l’autorisation de l’assemblée générale, parce qu'il s'agit d'une saisie immobilière !). Ce privilège au profit de la copropriété fait d’elle le créancier à payer prioritairement. Mais le privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires a une limite : le temps. Si les dettes relatives aux travaux d’amélioration et aux charges concernent l’année en cours et les deux années précédant la vente, alors la copropriété est effectivement le créancier prioritaire. Mais si les dettes datent de deux années encore antérieures, alors le syndicat des copropriétaires est payé concurremment aux autres créanciers. Et plus le temps passe et moins les copropriétaires « privilégiés » sont privilégiés : pour les dettes encore plus anciennes, la copropriété passe après les autres créanciers !

La procédure de recouvrement accéléré des charges de copro

Quand le copropriétaire n’a pas réglé une seule provision, il a droit à la procédure de recouvrement accéléré des charges. Cette procédure débute par une mise en demeure. Son délai commence à courir le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire débiteur. Si le délai de 30 jours est dépassé, la mise en demeure est infructueuse et le copropriétaire mauvais payeur peut par conséquent se voir condamner par le tribunal au paiement de toutes les provisions incluses dans le budget, même non encore exigibles. Autrement dit, le copropriétaire défaillant subit la perte de la déchéance, c'est-à-dire la possibilité de régler de manière échelonnée.

Le tribunal exige de lui le paiement immédiat des sommes dues à la copropriété et le paiement des provisions de l’exercice qui ne sont pas encore dues. Mais « non encore exigibles » ne signifie pas « non votées » : cette procédure de recouvrement accéléré des charges n’est en effet envisageable que si le budget prévisionnel a été voté par l’assemblée générale ! Pour obtenir la perte de déchéance, le syndic doit introduire une simple requête devant le tribunal. Le copropriétaire défaillant n’est pas de l’avis du tribunal ? S’il refuse de procéder au règlement immédiat des charges, le président du Tribunal de Grande Instance peut l’y contraindre en référé ! L’ordonnance prononcée est alors assortie de l’exécution provisoire.

La copropriété est ainsi autorisée à procéder à des saisies, même en cas d’appel. La procédure de recouvrement accéléré des charges ne concerne que les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, c’est-à-dire uniquement le budget prévisionnel. Les provisions pour travaux ne sont donc pas concernées par cette procédure et les dépenses hors budget prévisionnel requièrent le recours aux procédures classiques.

L' injonction de payer concernée par les travaux !

S’ils ne sont pas concernés par la procédure de recouvrement accéléré des charges, les travaux ont quand même droit à une procédure : l’injonction de payer. Cette procédure, simple et efficace, permet au syndic de procéder au recouvrement des provisions pour travaux et des charges approuvées en assemblée générale, non contestée. L’action à l’encontre du copropriétaire débiteur est introduite après une mise en demeure restée infructueuse (le délai de la mise en demeure est le même que dans le cas de la procédure de recouvrement accéléré des charges). Le tribunal rend une ordonnance d’injonction de payer. Celle-ci doit être signifiée dans les 6 mois par voie d’huissier au copropriétaire défaillant. Le copropriétaire poursuivi dispose d’un mois, à compter de la signification, pour s’opposer à l’ordonnance d’injonction de payer. Si le propriétaire fait opposition, alors l’ordonnance d’injonction de payer rendue est annulée et l’affaire est jugée au fond, c'est-à-dire que le tribunal se prononce sur le droit substantiel, autrement dit l’ensemble des règles qui fondent les droits et les obligations. Si l’injonction de payer est une procédure normalement simple et rapide, inutile de préciser que l’opposition rallonge la procédure. Dans le cas où l’ordonnance rendue par le tribunal n’est pas contestée, elle n’est pas susceptible d’appel.

Le syndic peut faire plusieurs « Saisies à point »

La saisie sur compte bancaire

Si le syndic connaît les coordonnées du compte bancaire du copropriétaire défaillant, il communique le titre exécutoire à un huissier qui se rend à la banque du debiteur pour réclamer le paiememt. Le copropriétaire mauvais payeur a 1 mois pour contester cette saisie devant le juge de l'exécution. S'il n'y a pas contestation, l’huissier rédige un certificat de non-contestation. Cet acte permet à la banque de procéder, sur simple présentation, au paiement des sommes dues au syndicat.

La saisie sur loyer

En cas de saisie sur loyer, l'huissier de justice, muni du titre exécutoire, interdit aux locataires de verser au proprétaire le loyer. Les locataires doivent le verser au syndicat des copropriétaires. Comme il ne s’agit que d’une saisie sur loyer, les charges sont réglées au copropriétaire débiteur. 

La saisie sur salaire

Le syndic doit à nouveau s'adresser au juge du tribunal d'instance du lieu du domicile du copropriétaire défaillant. Le juge tente de concilier les deux parties. S’il n'y a pas d'accord, la saisie sur salaire est autorisée et notifiée à l'employeur.

La saisie sur véhicule

Cette procédure aboutit à la pose du sabot de Denver, le fameux sabot jaune, bien voyant et spectaculaire.

La saisie immobilière

C'est l'ultime recours. Avant d'engager cette procédure, le syndic a intérêt à hypothéquer le bien immobilier. Ses conséquences étant lourdes et son coût important, la saisie immobilière doit être autorisée par l’assemblée générale. En cas d'hypothèque préalable, le copropriétaire débiteur est informé de l'inscription hypothécaire. Un délai est déterminé. Si, pendant ce délai, aucun paiement n'est réalisé , l'hypothèque est prise et le propriétaire ne peut plus disposer de son bien. La saisie réalisée, l'avocat de la copropriété avise le syndic à la réception de l'acte. Le syndic a 15 jours pour faire opposition du versement du prix de vente afin d'obtenir le paiement des sommes qui restent dues à la copropriété.