Un bailleur doit-il indemniser son locataire en cas de travaux longue durée ?

Conformément à l'article 1724 du Code civil, le propriétaire est en mesure d'imposer la réalisation de travaux urgents, au sein du logement d'un locataire. Les travaux urgents sont ceux qui impactent la salubrité et la décence du logement (réparation d'une toiture en cas de fuite, remplacement d'une fenêtre qui ne ferme plus…).

Toutefois, l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le bailleur peut aussi effectuer certains travaux non urgents en cours de bail. Il s'agit de :

• Travaux d'amélioration des parties communes et privatives, qui apportent une valeur ajoutée au logement,
• Travaux d'amélioration de la performance énergétique,
• Travaux indispensables au bon maintien en l'état du logement,
• Travaux garantissant les conditions de décence du logement,
• De l'entretien des toitures et des façades végétalisées.

Le bailleur doit donc veiller à louer un logement décent. Pour cela, il est tenu de réaliser les travaux de mise aux normes de décence du bien, tout en assurant au locataire une « jouissance paisible » de son logement.

Un locataire n'est pas en mesure de refuser certains travaux autorisés qu'un bailleur a prévu de réaliser. Le locataire doit « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux… » (article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

En revanche, le locataire peut refuser tous les autres chantiers qui ne sont pas autorisés par la réglementation.

Si le locataire refuse l’accès à son logement, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance et demander une injonction de faire. Dans ce cas, le locataire peut se voir obligé d’obtempérer, voire de verser des dommages et intérêts au propriétaire. Ce dernier a également le droit de procéder à la résiliation du bail.

Informer le locataire

Le bailleur doit notifier, en amont, à son locataire de son intention d’exécuter des travaux. Pour cela, il peut remettre la notification en main propre ou l’envoyer en recommandé avec accusé de réception (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et article 2 de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967).

Ce courrier doit mentionner plusieurs éléments, tels que :

• La nature des travaux
• L'amélioration prévue
• La performance énergétique recherchée
• Une date approximative du début de chantier
• Une estimation de la durée du chantier…

Visiter le logement : droit de visite

Pour évaluer l'importance des travaux et pour obtenir des devis, le propriétaire doit visiter le logement avec des entrepreneurs ou des artisans. Ces visites sont indispensables, car elles vont permettre d'établir toutes les modalités des travaux.

Au même titre que pour l'exécution des travaux, la réglementation (article 2 de la loi 67-561 du 12/07/1967 et article 7 de la loi 89-462 du 6/07/1989) prévoit que le locataire est dans l'obligation de laisser le bailleur et les professionnels accéder à son logement pour les visites avant les travaux. Néanmoins, ces visites ne peuvent pas avoir lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié, à moins que le locataire donne son accord.

L'exécution de certains travaux, imposés par le propriétaire, peut causer une gêne considérable pour le locataire (par exemple, des nuisances sonores ou une pièce inaccessible pendant plusieurs jours pour la pose d'un nouveau carrelage).

Le locataire peut, sous conditions, demander une indemnisation à son propriétaire. En effet, l'article 1724 du Code civil prévoit que, si les travaux durent plus de 21 jours, le bailleur a l'obligation de baisser le prix du loyer. Le calcul de l'indemnisation du locataire se fait au prorata du nombre de jours de travaux, mais aussi en fonction des pièces du logement dont le locataire est privé.

Ce droit à indemnisation est valable automatiquement, même si une clause contraire est mentionnée dans le bail. Cette clause est considérée comme abusive, donc sans légitimité légale (art.4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). De plus, si les travaux sont trop incommodants et qu'ils rendent le logement inhabitable, le locataire est en mesure de résilier son contrat de location sans préavis (art. 1724 du Code civil).

Par ailleurs, la loi prévoit également que le locataire peut saisir le juge pour faire cesser temporairement les travaux le temps de se faire reloger au frais du propriétaire, le temps du chantier.

C'est le cas si :

• Les travaux ne respectent pas les conditions fixées dans la notification de préavis de travaux
• Les travaux ont un « caractère abusif ou vexatoire »,
• Les travaux rendent l'usage du logement impossible ou dangereux.