Tout ce que vous devez savoir avant d'investir dans une passoire thermique

La loi Climat et Résilience, dont les premières mesures ont été mises en place en 2021, est venue totalement bouleverser le secteur de l’immobilier. Accompagnée par une réforme du DPE (Diagnostic de Performance Energétique), elle a notamment pour ambition d’accélérer la rénovation énergétique des logements en France, en excluant progressivement du marché locatif les passoires thermiques, c’est-à-dire les biens immobiliers classés F et G au DPE. Or, une étude réalisée par SeLoger montre que la nouvelle méthode unique de calcul du DPE a entraîné une hausse de 8 % du nombre de passoires thermiques, lesquelles représentent désormais 17 % des logements en France, soit 5,2 millions de résidences principales, contre 4,7 millions avec l’ancien DPE.

La Creuse et Paris (35 %) suivis par le Cantal (32 %) sont les départements où la part de passoires thermiques est la plus importante parmi les résidences principales. Ce sont toutefois les propriétaires-bailleurs franciliens qui sont les plus concernés par les restrictions liées à la location des passoires thermiques : à elle seule, l’Ile-de-France rassemble 30 % des logements F et G loués en France.

Comme évoqué plus haut, les propriétaires-bailleurs sont particulièrement concernés par la loi Climat et Résilience. Les premières obligations et interdictions sont déjà en vigueur. Depuis août 2022, les baux des passoires thermiques sont ainsi soumis à l’indexation des loyers sur l’IRL (Indice de référence des loyers). De plus, les propriétaires de logements énergivores n’ont plus la possibilité d’appliquer un complément de loyer.

Depuis janvier 2023, les biens les plus énergivores (G+) ne peuvent tout simplement plus être proposés à la location. Il s’agit des logements dont la consommation d’énergie, exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est supérieure à 450 kWh. Ils seront suivis, en janvier 2025, par les logements classés G, puis par les habitations classées F en 2028. De leur côté, les biens classés E au DPE, qui représentent actuellement 22 % des résidences principales en France selon le Ministère de la transition écologique, ne pourront plus être proposés à la location dès 2034.

Face à ces nouvelles restrictions, les propriétaires-bailleurs de passoires thermiques sont face à un choix : vendre ou rénover. Selon les chiffres Opinionway-SeLoger, ils sont 39 % à avoir fait le choix de vendre. En outre, les passoires thermiques n’ayant plus vraiment la cote sur le marché, leur prix de vente est en moyenne 3,9 % moins élevé que celui des biens moins énergivores. De plus, les prix des passoires énergétiques sont négociés de 5,6 % en moyenne, alors que ceux des biens immobiliers mieux notés au DPE sont négociés de « seulement » 3,7 %. Les propriétaires-bailleurs souhaitant vendre leurs passoires thermiques sont même 57 % à se dire prêts à baisser leur prix. Ces prix de vente moins élevés et ces marges de négociation plus conséquentes constituent une belle opportunité pour les investisseurs. En misant sur des biens mal notés au DPE, ils peuvent bénéficier d’une décote significative ou acquérir une surface plus grande pour le même budget. Bien entendu, il ne faut pas négliger le coût des travaux de rénovation énergétique qui doivent obligatoirement être réalisés pour pouvoir louer le bien à court terme. Des spécialistes de l’investissement immobilier comme Beanstock peuvent vous accompagner dans votre projet pour maximiser la rentabilité que vous pouvez tirer de ces opportunités en vous conseillant sur le prix d’achat et en vous fournissant des estimations précises des travaux à entreprendre. D'autre part, les propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier d’aides (MaPrimeRénov’, CEE…) pour faire baisser de façon significative l’enveloppe budgétaire dédiée aux travaux.

Si les passoires thermiques peuvent représenter une belle opportunité d’investissement, il faut impérativement s’assurer que la note DPE est remontable avec des travaux dans les parties privatives. Or, ce n’est pas toujours le cas. En effet, certains travaux de rénovation énergétique peuvent nécessiter l’accord des copropriétaires. Par ailleurs, les travaux sont parfois irréalisables en raison de la configuration de l’appartement. À titre d’exemple, dans des logements à la superficie restreinte, l’isolation par l’intérieur, qui augmente l’épaisseur d’un mur de plus de 10 centimètres, peut réduire sensiblement la surface habitable à tel point que le logement ne pourra tout simplement plus être loué après travaux. En effet, pour qu’un logement soit considéré comme décent - et donc louable -, sa surface doit afficher au moins 9 mètres avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou son volume habitable doit atteindre 20 mètres cubes au minimum. Il faut donc être vigilant lors des visites et éviter les logements énergivores dont la surface respecte tout juste les normes de décence.

Si des travaux de rénovation énergétique peuvent bel et bien être envisagés dans le logement, pensez à les chiffrer en prenant en compte les aides disponibles afin d’estimer la rentabilité de cet investissement. En cas de travaux coûteux ou de perte d’espace post-travaux conséquente, n’hésitez pas à négocier le prix d’achat. D’une manière générale, il est important de se faire accompagner pour réaliser ce type de projet d’investissement. Les recommandations fournies par les diagnostiqueurs ne prennent pas en considération l’optimisation de la valeur du bien immobilier, de sa valeur locative, du budget ni de la complexité d’application.